Indice dell'articolo
- Il quadro normativo di riferimento
- Chi è legittimato a sanare e in quale momento
- I termini: decorrenza e computo dei 120 giorni
- Il Salva Casa (art. 36-bis) nelle esecuzioni
- Condono pendente e subentro dell'aggiudicatario
- Schema riepilogativo
- Analisi critica — debolezze normative e soluzioni professionali
Il quadro normativo di riferimento
Le esecuzioni immobiliari creano una situazione giuridica anomala rispetto alla circolazione ordinaria degli immobili. Il legislatore ha dovuto costruire un regime derogatorio per evitare che le nullità formali previste in materia edilizia paralizzassero il realizzo dei crediti e l'intero sistema delle vendite forzate.
Il sistema si regge su due norme coordinate:
La ratio è chiara: impedire che le nullità formali di natura edilizia si ritorcano contro i creditori, i quali sono del tutto estranei all'abuso edilizio commesso dal debitore esecutato. Il legislatore ha quindi separato la vicenda del trasferimento (valido anche in presenza di irregolarità edilizie) dalla vicenda della regolarizzazione urbanistica (rimessa all'aggiudicatario in una finestra temporale definita).
Va precisato che questa deroga riguarda le nullità formali — ossia la mancata indicazione degli estremi del titolo edilizio nell'atto. Non cancella l'abuso edilizio: l'immobile rimane irregolare dal punto di vista urbanistico finché non interviene una sanatoria o un condono. Le conseguenze sanzionatorie amministrative (ordinanza di demolizione, acquisizione al patrimonio comunale) permangono e si trasferiscono con l'immobile.
Chi è legittimato a sanare e in quale momento
Il problema della legittimazione è il nodo più critico dell'intera materia. La procedura esecutiva genera una sovrapposizione di soggetti con poteri parziali e limitati sull'immobile, e nessuno di essi è nella posizione ideale per presentare un'istanza di sanatoria fino al momento dell'aggiudicazione definitiva.
Il debitore esecutato
Con il pignoramento e la nomina del custode giudiziario, il debitore perde la disponibilità materiale del bene. Rimane formalmente proprietario fino al decreto di trasferimento (art. 586 c.p.c.), ma non può compiere atti dispositivi senza autorizzazione del giudice dell'esecuzione. La presentazione di un'istanza di sanatoria è un atto di ordinaria amministrazione con rilevanti effetti sull'immobile — e può essere assimilata ad un atto gestionale che richiede l'avallo del giudice.
Il custode giudiziario
Il custode (spesso l'istituto vendite giudiziarie o, nei casi più complessi, un professionista delegato) ha poteri conservativi e di manutenzione, non poteri dispositivi. La presentazione di una domanda di sanatoria — che implica il riconoscimento di un abuso, il pagamento di oblazioni, l'assunzione di obbligazioni verso il Comune — esula dai poteri del custode. Non è legittimato a farlo senza specifica autorizzazione del giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 560 c.p.c.
L'aggiudicatario
L'aggiudicatario è il soggetto che la legge individua come destinatario della rimessione in termini. Il diritto di presentare la domanda di sanatoria nasce con la notifica del decreto di trasferimento (art. 586 c.p.c.) e si estingue, in via perentoria, dopo 120 giorni. È l'unico soggetto formalmente legittimato dalla norma, e lo è in modo pieno e autonomo, senza necessità di autorizzazione giudiziale.
I termini: decorrenza e computo dei 120 giorni
Il termine di 120 giorni è perentorio. La norma (art. 46 co. 5 DPR 380/2001) individua il dies a quo nella notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria — il decreto di trasferimento. Decorso il termine senza presentazione della domanda, il beneficio della rimessione è perduto definitivamente.
La questione della conoscenza effettiva
La giurisprudenza amministrativa ha progressivamente temperato la rigidità della decorrenza formale. L'orientamento prevalente — consolidato in numerose pronunce di TAR e Consiglio di Stato — afferma che il termine non può decorrere da un momento in cui l'aggiudicatario non aveva ancora contezza dell'abuso edilizio.
Il ragionamento è il seguente: la rimessione in termini è una facoltà connessa alla conoscenza del problema. Se l'abuso non emergeva dalla perizia del CTU nominato dal giudice dell'esecuzione — e l'aggiudicatario non aveva strumenti per scoprirlo — sarebbe irragionevole far decorrere il termine da un evento (la notifica del decreto) che non porta con sé alcuna informazione sulla natura dell'abuso.
Ne deriva che, nei casi in cui l'abuso sia emerso successivamente al decreto di trasferimento — per esempio a seguito di sopralluogo, accertamento del Comune o domanda di agibilità — il termine dei 120 giorni decorre dal momento in cui l'aggiudicatario ha avuto effettiva e documentabile conoscenza dell'irregolarità.
Cosa presentare e dove
La domanda si presenta al Comune territorialmente competente. Può trattarsi di:
- Istanza di permesso di costruire in sanatoria (art. 36 DPR 380/2001) — per abusi formalmente non conformi ma sostanzialmente sanabili con doppia conformità
- Istanza di sanatoria con doppia conformità asincrona (art. 36-bis DPR 380/2001, introdotto dal Salva Casa) — vedi sezione successiva
- Domanda di condono edilizio — solo per le fattispecie residuali ancora aperte (condoni L. 47/1985, L. 724/1994, L. 326/2003 con rimessione in termini ai sensi dell'art. 32 co. 25 D.L. 269/2003)
Alla domanda va allegata la documentazione attestante la qualità di aggiudicatario (decreto di trasferimento), la descrizione dell'abuso, i grafici di stato di fatto e, ove richiesto, la relazione tecnica asseverata del professionista abilitato.
Il Salva Casa (art. 36-bis) nelle esecuzioni immobiliari
Il D.L. 69/2024, convertito con modificazioni dalla L. 105/2024 (cosiddetto Salva Casa), ha introdotto nell'art. 36-bis del DPR 380/2001 un nuovo strumento di regolarizzazione: la sanatoria con doppia conformità asincrona. A differenza dell'art. 36 — che richiede la conformità dell'intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento dell'abuso sia al momento della domanda — l'art. 36-bis richiede:
- conformità alla normativa urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
- conformità alle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione.
Questo regime è significativamente più favorevole per gli abusi risalenti, realizzati in epoche in cui la disciplina urbanistica era meno restrittiva. Per molti immobili oggetto di esecuzione — spesso datati — il 36-bis apre possibilità che il 36 preclude.
Il problema del coordinamento normativo
L'art. 46 co. 5 DPR 380/2001 richiama espressamente "le condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria" — formulazione che storicamente rimanda all'art. 36. Il Salva Casa ha aggiunto l'art. 36-bis come istituto distinto, con presupposti e procedimento parzialmente diversi.
Il quesito aperto — sul quale la giurisprudenza non si è ancora pronunciata in modo univoco — è se il rinvio dell'art. 46 co. 5 debba intendersi esteso anche al 36-bis in forza di interpretazione sistematica e teleologica, o rimanga limitato al solo art. 36.
La tesi favorevole all'applicabilità del 36-bis nelle esecuzioni è sostenuta da argomenti solidi: la ratio della norma è favorire la regolarizzazione; il 36-bis è uno strumento del TUE al pari del 36; un'interpretazione restrittiva creerebbe una disparità irragionevole tra acquirenti in asta e acquirenti ordinari.
Condono pendente e subentro dell'aggiudicatario
Una situazione frequente e spesso trascurata riguarda gli immobili in esecuzione per i quali il debitore esecutato aveva già presentato domanda di condono edilizio — ai sensi della L. 47/1985, della L. 724/1994 o del D.L. 269/2003 — senza che la pratica sia ancora definita.
In questi casi, la procedura di condono è in corso e il bene è giuridicamente in una posizione di attesa: l'abuso non è ancora sanato, ma l'istanza è presentata. L'aggiudicatario subentra nella posizione giuridica del dante causa e, con essa, nell'istanza di condono pendente.
Il subentro non è automatico sotto il profilo procedurale. È necessario:
- notificare al Comune la voltura della pratica di condono, allegando il decreto di trasferimento;
- verificare che le oblazioni eventualmente già versate dal debitore risultino correttamente imputate;
- controllare lo stato istruttorio della pratica e, se necessario, sollecitare la definizione.
Il rischio principale è la decadenza per inerzia: se l'aggiudicatario non si fa parte attiva nel subentro e la pratica rimane intestata al debitore, il Comune potrebbe adottare provvedimenti (archiviazione per irreperibilità del richiedente, rigetto per mancata integrazione documentale) che pregiudicano irrimediabilmente la regolarizzazione.
Va altresì verificato se il condono pendente copre effettivamente tutti gli abusi presenti sull'immobile o solo una parte di essi. Una perizia tecnica accurata è indispensabile per mappare lo stato edilizio reale rispetto al perimetro dell'istanza di condono.
Schema riepilogativo: legittimazione e termini
| Soggetto | Fase processuale | Legittimazione a sanare | Note |
|---|---|---|---|
| Debitore esecutato | Ante decreto di trasferimento | Condizionata | Solo con autorizzazione del giudice dell'esecuzione (art. 560 c.p.c.) |
| Custode giudiziario | Tutta la procedura | Esclusa | Poteri conservativi, non dispositivi. Non può presentare istanze di sanatoria |
| Aggiudicatario | Ante decreto di trasferimento | Esclusa | Non ancora proprietario. Può richiedere autorizzazioni al GE per accertamenti tecnici |
| Aggiudicatario | Post decreto di trasferimento | Piena | Termine perentorio: 120 giorni dalla notifica del decreto (o dalla conoscenza effettiva dell'abuso) |
| Strumento | Norma | Presupposto | Applicabilità in esecuzione |
|---|---|---|---|
| Sanatoria ordinaria | Art. 36 DPR 380/2001 | Doppia conformità rigida (momento abuso + momento domanda) | Confermata |
| Salva Casa | Art. 36-bis DPR 380/2001 | Conformità urbanistica attuale + conformità tecnica storica | Dibattuta (applicazione per via sistematica) |
| Condono | L. 47/1985, L. 724/1994, D.L. 269/2003 | Requisiti specifici per ciascuna legge | Confermata (con rimessione in termini ex art. 32 co. 25 D.L. 269/2003) |
| Fiscalizzazione | Art. 34, co. 2, DPR 380/2001 | Difformità parziale non rimovibile senza pregiudizio per la parte conforme | Applicabile in subordine, se la sanatoria non è percorribile |
Analisi critica — debolezze normative e soluzioni professionali
Il regime normativo delle sanatorie nelle esecuzioni immobiliari è costruito su una deroga puntuale (il termine dei 120 giorni) innestata in un sistema — quello delle vendite forzate — che non nasce per gestire la conformità edilizia. Il risultato sono lacune applicative significative, che il professionista deve anticipare prima che diventino danni irreversibili per il cliente.
1 Il vuoto di legittimazione nella finestra ante-decreto
Problema: tra l'aggiudicazione definitiva e l'emissione del decreto di trasferimento — fase che può durare settimane o mesi — nessun soggetto è pienamente legittimato a presentare istanze di sanatoria. L'aggiudicatario ha già versato il prezzo e ha tutto l'interesse a regolarizzare, ma non è ancora proprietario. Nel frattempo, il Comune può emettere ordinanze di demolizione che si trasferiscono con l'immobile.
Soluzione operativa: subito dopo l'aggiudicazione, incaricare un tecnico per un rilievo accurato dello stato edilizio. Se emergono abusi, presentare istanza al giudice dell'esecuzione per l'autorizzazione ad eseguire accertamenti tecnici e, ove possibile, per l'autorizzazione a depositare in via cautelativa le domande di sanatoria. Documentare tutto: l'aggiudicatario diligente che ha agito per tutelare il bene è in posizione più solida rispetto al Comune.
2 La perizia del CTU non è una due diligence edilizio-urbanistica
Problema: la perizia estimativa del CTU nominato dal giudice dell'esecuzione ha finalità valutativa, non di conformità edilizia. Il CTU è tenuto a indicare se gli abusi siano presenti e se siano sanabili, ma l'indagine è spesso superficiale: si basa sui titoli edilizi rinvenibili negli archivi comunali, non su un'analisi comparativa con lo stato di fatto. Abusi minori, difformità interne, varianti non depositate possono sfuggire. Se l'aggiudicatario si fida della perizia e non esegue una verifica autonoma, rischia di scoprire il problema dopo che il termine dei 120 giorni è già decorso — o di non avere documentazione sufficiente per dimostrare che il termine non è ancora partito.
Soluzione operativa: commissionare immediatamente, subito dopo l'aggiudicazione, una due diligence edilizio-catastale indipendente affidata a un geometra o tecnico specializzato. La due diligence deve comparare lo stato di fatto (rilievo metrico) con i titoli edilizi depositati in Comune, le variazioni catastali, le pratiche di condono eventualmente pendenti. Il costo è trascurabile rispetto al rischio. Il documento prodotto costituisce prova della data di conoscenza dell'abuso, rilevante per la decorrenza del termine.
3 Incertezza sull'applicazione del Salva Casa (art. 36-bis) alle esecuzioni
Problema: il rinvio letterale dell'art. 46 co. 5 DPR 380/2001 è all'art. 36, non al 36-bis. Per abusi ante-1977 o ante-1985 — frequenti negli immobili oggetto di esecuzione — la doppia conformità rigida dell'art. 36 è spesso impossibile da dimostrare. Se il 36-bis non fosse applicabile nelle esecuzioni, questi immobili rimarrebbero irregolarizzabili per via ordinaria. La giurisprudenza non si è ancora pronunciata in modo univoco: un Comune potrebbe rigettare l'istanza ex art. 36-bis presentata da un aggiudicatario sostenendo che il rinvio normativo non la ricomprende.
Soluzione operativa: nell'istanza ex art. 36-bis presentata in contesto esecutivo, dedicare una sezione motivazionale alla questione dell'applicabilità, richiamando la ratio del favor regolarizzativo e il principio di non discriminazione tra aggiudicatari e acquirenti ordinari. Predisporre parallelamente un ricorso TAR in bozza, da depositare in caso di diniego fondato su questo profilo. Il termine di 120 giorni per la domanda e il termine per il ricorso devono essere coordinati fin dall'inizio.
4 Abuso non sanabile e non fiscalizzabile: il rischio demolizione
Problema: quando l'abuso non è sanabile né con l'art. 36 né con il 36-bis — perché ricade in area vincolata, perché l'abuso è totale, perché mancano i presupposti urbanistici — e non è nemmeno fiscalizzabile ai sensi dell'art. 34 co. 2 (perché la difformità è totale o autonomamente rimovibile), il Comune emette ordinanza di demolizione. L'aggiudicatario si trova con un immobile che deve abbattere in tutto o in parte. Il valore venale crolla. Il rimedio nei confronti del creditore procedente o del custode per mancata disclosure è teoricamente perseguibile, ma il contenzioso è lungo e l'esito incerto.
Soluzione operativa: prima di partecipare all'asta, verificare la perizia del CTU con attenzione specifica al profilo della sanabilità. Se la perizia non indica espressamente la tipologia dell'abuso e la sua sanabilità, presentare istanza al giudice dell'esecuzione per integrazione peritale prima dell'udienza di vendita. In alternativa, incaricare un tecnico per un'analisi preliminare degli atti (perizia, visure catastali, accesso agli atti al Comune) che consenta una stima del rischio residuale prima di formulare l'offerta.
5 Condono pendente: il subentro silenzioso che genera decadenza
Problema: se il debitore esecutato aveva presentato domanda di condono e la pratica è ancora aperta, l'aggiudicatario subentra — in linea di principio — nella posizione del dante causa. Ma il subentro non è automatico: il Comune non viene informato del cambio di proprietà per via dell'aggiudicazione. La pratica rimane intestata al debitore, che è scomparso dal procedimento. Se il Comune invia comunicazioni o richieste di integrazione al debitore — e queste non vengono ricevute — la pratica può essere archiviata o rigettata per inerzia del richiedente. L'aggiudicatario perde il condono senza nemmeno saperlo.
Soluzione operativa: subito dopo il decreto di trasferimento, presentare al Comune una comunicazione formale (meglio via PEC) con cui l'aggiudicatario notifica il subentro nella posizione del dante causa in tutte le pratiche edilizie pendenti, allegando copia del decreto di trasferimento. Richiedere contestualmente l'aggiornamento dell'intestazione e lo stato aggiornato del procedimento. Questa comunicazione interrompe i rischi di decadenza per irreperibilità del richiedente originario e radica il contraddittorio con il Comune in capo al nuovo proprietario.
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