Agibilità e conformità urbanistica nella compravendita: cosa verifica il notaio e cosa rischia l’acquirente

La domanda che quasi nessuno fa prima di firmare il preliminare è la più importante: questo immobile è regolare? Non nel senso fiscale — quello lo chiarisce il notaio — ma nel senso tecnico-edilizio: ciò che esiste corrisponde a ciò che risulta autorizzato? L’agibilità è attestata? La planimetria catastale coincide con lo stato reale?

Sono domande che emergono spesso solo dopo la firma del rogito, quando il margine di manovra si è ridotto drasticamente. Questa guida spiega cosa garantisce il notaio, cosa non garantisce, e cosa deve verificare un tecnico prima che il privato firmi qualsiasi cosa.

Agibilità: cos’è e cosa non certifica

L’agibilità — oggi formalmente denominata Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) dopo la riforma introdotta dal D.Lgs. 222/2016 — attesta che l’immobile rispetta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previste dalla normativa vigente al momento della sua realizzazione o ristrutturazione. Non è un titolo edilizio: è una dichiarazione del tecnico abilitato depositata al Comune.

L’agibilità obbligatoria è prevista dall’art. 24 DPR 380/2001 per gli immobili di nuova costruzione e per quelli oggetto di interventi che abbiano modificato le condizioni di sicurezza o salubrità. Per gli immobili ante 1934 — data di introduzione del certificato di abitabilità — la sua assenza è la norma, non l’eccezione.

Quando l’assenza di agibilità è un problema

La mancanza di agibilità non determina di per sé la nullità dell’atto di compravendita, ma può configurare un vizio del contratto rilevante ai sensi degli artt. 1490 e 1497 del Codice Civile (garanzia per vizi e mancanza di qualità). La Cassazione ha riconosciuto che l’assenza di agibilità su un immobile destinato ad abitazione integra un vizio che incide sull’idoneità funzionale del bene e può legittimare la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.

In sede di compravendita, l’acquirente ha diritto di chiedere al venditore la produzione della SCA o, in alternativa, una dichiarazione scritta in atto che esplica i motivi dell’assenza (es. immobile ante 1934, SCA non ancora presentata dopo ristrutturazione recente). Il silenzio del venditore su questo punto non è neutro.

Conformità urbanistica: il nodo centrale

La conformità urbanistica ed edilizia è la verifica più critica e anche la meno automatica. Significa che l’immobile, nella sua configurazione attuale — planimetria, volumetria, altezze, destinazione d’uso — corrisponde a quanto autorizzato dai titoli edilizi rilasciati nel tempo (licenze edilizie, concessioni, permessi di costruire, SCIA, CILA).

Questa verifica non avviene automaticamente in nessuna fase del processo di compravendita. Non la fa il notaio, non la fa l’agenzia immobiliare, non risulta da nessuna visura automatica. Richiede un tecnico abilitato che confronti lo stato di fatto con i titoli conservati in archivio comunale.

Le difformità più frequenti

Le irregolarità che emergono più spesso nelle verifiche pre-rogito sono: ampliamenti non autorizzati (verande, tettoie, sopraelevazioni, pertinenze), cambi di destinazione d’uso mai formalizzati, suddivisioni interne difformi dalla planimetria depositata, interventi di ristrutturazione eseguiti senza titolo o in difformità da esso. In molti casi il venditore stesso non è consapevole dell’irregolarità, ereditata da proprietari precedenti.

La nullità prevista dall’art. 46 è però una nullità relativa di protezione, secondo la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 8230/2019: può essere fatta valere solo dall’acquirente, non dal venditore, e non opera quando il venditore ha dichiarato gli estremi di un titolo — anche se il titolo non copre lo stato di fatto reale. La dichiarazione formale del venditore non equivale a garanzia di conformità.

Conformità catastale: l’obbligo del D.L. 78/2010

Il D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con L. 122/2010, ha introdotto all’art. 19 un obbligo preciso: gli atti di trasferimento immobiliare devono contenere la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, resa dall’alienante o — se non in grado — sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. L’atto rogato senza questa dichiarazione è nullo.

La planimetria catastale deve coincidere con lo stato reale dell’immobile. Se nel corso degli anni sono stati eseguiti lavori che hanno modificato la distribuzione interna senza aggiornare il catasto, la planimetria depositata è obsoleta. Il venditore che dichiari la conformità pur sapendo che non sussiste si espone a responsabilità civile e penale.

Conformità catastale non equivale a conformità urbanistica

Questo punto genera confusione frequente. Una planimetria può essere aggiornata e corrispondente allo stato di fatto — quindi catastalmente conforme — e allo stesso tempo rappresentare uno stato difforme dal titolo edilizio. Il catasto non verifica la legittimità urbanistica: registra il dato fisico dichiarato. Le due verifiche sono distinte e complementari.

Cosa verifica il notaio (e cosa non può verificare)

Il notaio svolge un controllo di legalità formale dell’atto. Verifica: l’identità delle parti, la capacità di disporre, la provenienza del bene (atti precedenti, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli), la regolarità fiscale della compravendita, la presenza delle dichiarazioni obbligatorie (estremi del titolo edilizio, conformità catastale). Esegue le visure ipocatastali.

Il notaio non verifica la corrispondenza tra lo stato di fatto e i titoli edilizi. Non è tenuto ad accedere all’immobile, non consulta gli archivi del Comune, non confronta planimetria e configurazione reale. La sua responsabilità si ferma alla legalità formale dell’atto, non alla regolarità sostanziale dell’immobile.

I rischi per l’acquirente ignaro

La responsabilità del venditore per i vizi rimane azionabile — artt. 1490-1497 Codice Civile, con termine di prescrizione di un anno dalla scoperta — ma l’onere della prova, i tempi del contenzioso e i costi di assistenza legale rendono questa via molto meno conveniente di una verifica preventiva.

Due diligence tecnica: cosa chiedere prima del preliminare

La verifica tecnica pre-acquisto è l’unico strumento efficace di tutela. Va eseguita prima del preliminare, non dopo: è in quella fase che l’acquirente ha ancora piena libertà di negoziare, chiedere riduzioni di prezzo, imporre al venditore la regolarizzazione preventiva o rinunciare all’acquisto senza perdite.

• Visura catastale e verifica della planimetria depositata rispetto allo stato di fatto
• Accesso agli atti comunali: richiesta e consultazione dei titoli edilizi storici (licenze, concessioni, permessi, SCIA, condoni)
• Confronto tra stato di fatto e titoli: planimetrie, prospetti, sezioni, volumetria, destinazione d’uso
• Verifica dell’agibilità o del certificato di abitabilità (per immobili ante D.Lgs. 222/2016)
• Verifica della presenza di vincoli paesaggistici, ambientali, culturali o idrogeologici che limitino le possibilità di sanatoria
• Verifica della presenza di iscrizioni ipotecarie o trascrizioni pregiudizievoli (la fa il notaio, ma è bene anticiparla)
• Verifica della classe energetica e dell’APE (obbligatorio in atto ai sensi del D.Lgs. 192/2005)

Il tecnico incaricato — geometra, ingegnere o architetto con esperienza in pratiche edilizie comunali — produce una relazione tecnica di conformità che documenta lo stato dell’immobile e segnala le eventuali criticità. È un investimento nell’ordine di qualche centinaio di euro che può evitare danni nell’ordine di decine di migliaia.

Immobile con abusi: si può comprare? Si può vendere?

La risposta è articolata. Un immobile con difformità può essere trasferito, a condizione che in atto siano dichiarati gli estremi del titolo edilizio originario (anche se parzialmente difforme). La nullità dell’art. 46 DPR 380/2001 non colpisce l’atto in quanto tale, ma la mancanza della dichiarazione degli estremi. Il dato giurisprudenziale delle Sezioni Unite n. 8230/2019 ha chiarito questo punto in modo definitivo.

Questo non significa che acquistare un immobile con abusi sia privo di rischi: significa che l’atto è valido, ma la situazione urbanistica dell’immobile rimane quella che è. L’acquirente subentra in tutti gli obblighi e le responsabilità connesse allo stato dell’immobile, compresi eventuali procedimenti sanzionatori in corso.

Le tre situazioni tipiche

Difformità sanabile. Se l’abuso è regolarizzabile tramite accertamento di conformità (artt. 36 o 36-bis DPR 380/2001), è possibile negoziare che il venditore proceda alla sanatoria prima del rogito o che il costo sia detratto dal prezzo concordato.

Difformità fiscalizzabile. Se la demolizione non è praticabile (pregiudizio alla parte conforme, impossibilità oggettiva), la fiscalizzazione ex artt. 33-34 DPR 380/2001 è un percorso percorribile in sede esecutiva — ma richiede che l’acquirente ne sia consapevole e ne accetti l’incertezza procedurale.

Difformità non sanabile. Se l’abuso non è regolarizzabile né fiscalizzabile (opera in zona vincolata, in area soggetta a inedificabilità assoluta, realizzata in violazione di norme strutturali), l’acquisto ha valore solo se il prezzo scontato compensa adeguatamente il rischio di demolizione.