Tre istituti, una sola domanda di fondo: l’irregolarità rilevata si può salvare, e a quali condizioni? Tolleranza costruttiva, accertamento di conformità e fiscalizzazione intervengono in momenti diversi, con presupposti diversi e con effetti radicalmente diversi. La differenza tra l’uno e l’altro non è formale: decide se l’esito è una semplice attestazione tecnica, una sanatoria con oblazione, o una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione.
Il Decreto Salva Casa — D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla L. 24 luglio 2024, n. 105 — ha ridisegnato in profondità il sistema, modificando gli articoli 34-bis, 36, 36-bis e 9-bis del DPR 380/2001. Non ha abrogato la fiscalizzazione degli artt. 33 e 34: quella rimane invariata nella sua logica residuale. Ha invece ampliato le possibilità di accertamento di conformità e introdotto un sistema a soglie differenziate per le tolleranze costruttive.
Questa guida esamina i tre istituti uno per uno: presupposti, procedura, effetti, limiti. In fondo all’articolo, lo strumento interattivo guida la valutazione del caso concreto passo dopo passo.
Tolleranza costruttiva (art. 34-bis)
La tolleranza costruttiva non è una sanatoria. È il riconoscimento che, nell’esecuzione di un’opera già autorizzata, piccoli scostamenti accidentali possono verificarsi senza che questo costituisca un illecito edilizio. Chi rientra nella tolleranza non ha commesso un abuso: non ha nulla da sanare.
Il presupposto è doppio e non negoziabile: (a) deve esistere un titolo edilizio valido; (b) lo scostamento deve essere minimo e accidentale rispetto a quanto autorizzato — non una scelta progettuale consapevole, ma un errore di cantiere. L’attestazione tecnica nella modulistica edilizia è sufficiente: non si paga nessuna oblazione, non si instaura nessun procedimento.
Lo spartiacque del 24 maggio 2024
Il Salva Casa ha introdotto un sistema a soglie differenziate per superficie utile, ma con un limite temporale preciso: le soglie ampliate si applicano solo agli interventi completati entro il 24 maggio 2024 (data di entrata in vigore del decreto). Per tutto ciò che è stato completato dopo quella data, la soglia è fissa al 2% indipendentemente dalla superficie.
| Superficie utile | Soglia ante 24/05/2024 | Soglia post 24/05/2024 |
|---|---|---|
| Fino a 60 m² | 6% | 2% |
| Da 60 a 100 m² | 5% | 2% |
| Da 100 a 300 m² | 4% | 2% |
| Da 300 a 500 m² | 3% | 2% |
| Oltre 500 m² | 2% | 2% |
La soglia si misura sul singolo parametro edilizio interessato dallo scostamento (altezza, distacco, cubatura, superficie), non sulla superficie complessiva. È un punto che il TAR Basilicata n. 399/2025 ha chiarito in modo netto, escludendo interpretazioni estensive.
Art. 34-bis, comma 1-bis DPR 380/2001 (interventi completati entro 24/05/2024): le soglie percentuali si applicano per fasce di superficie utile.
Art. 34-bis, comma 1 DPR 380/2001 (interventi completati dopo 24/05/2024): soglia unica del 2%.
Cosa non copre la tolleranza
La tolleranza non copre: opere prive di titolo edilizio; variazioni consapevoli e volontarie rispetto al progetto approvato; scostamenti che superano le soglie di legge; interventi ordinati in seguito a un provvedimento repressivo. Il Consiglio di Stato (n. 8591/2024) ha escluso che le tolleranze si applichino quando lo scostamento non è accidentale ma deriva da una scelta progettuale.
Accertamento di conformità (artt. 36 e 36-bis)
L’accertamento di conformità è la sanatoria in senso proprio. Si rivolge a chi ha realizzato un’opera senza titolo o in difformità dal titolo e intende regolarizzarla ottenendo un titolo edilizio a posteriori. Il Salva Casa ha introdotto una distinzione fondamentale tra due fattispecie, che rispondono a regole di conformità diverse.
Art. 36 — doppia conformità sincrona
Si applica ai casi più gravi: assenza totale di titolo o totale difformità da un permesso di costruire. Per ottenere il permesso in sanatoria, l’opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia oggi che al momento della sua realizzazione. È la regola più severa: basta che al tempo della costruzione vigesse una norma poi modificata per rendere impossibile la sanatoria. L’oblazione si determina in misura pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile per effetto dell’opera.
Art. 36-bis — doppia conformità attenuata (novità Salva Casa)
Si applica ai casi meno gravi: difformità parziale, variazioni essenziali, assenza o difformità rispetto a una SCIA ordinaria. Il requisito è significativamente attenuato rispetto all’art. 36: è sufficiente la conformità urbanistica con la disciplina vigente oggi e la conformità edilizia con la disciplina in vigore al momento della realizzazione. Non è più richiesta la doppia conformità fotografata nello stesso momento.
La procedura è semplificata: SCIA in sanatoria per le difformità parziali, permesso di costruire in accertamento di conformità per le variazioni essenziali. In assenza di risposta nel termine di legge, si applica il silenzio-assenso — salvo la presenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali che richiedano pareri obbligatori preventivi, nel qual caso il silenzio-assenso non opera.
La distinzione tra art. 36 e art. 36-bis non dipende dalla scelta del richiedente, ma dalla qualificazione dell’opera: se manca il titolo del tutto o c’è totale difformità, si applica l’art. 36 — punto. L’errore di qualificazione espone a rigetto della domanda.
Lo stato legittimo
Entrambi gli istituti presuppongono la prova dell’epoca di realizzazione, che dall’introduzione dell’art. 9-bis comma 1-bis DPR 380/2001 (anch’esso modificato dal Salva Casa) deve essere fornita secondo criteri normativamente definiti: titoli abilitativi rilasciati, dichiarazioni di fine lavori, documentazione catastale storica. La corretta ricostruzione dello stato legittimo è spesso il passaggio tecnico più complesso — e il più contestato in sede amministrativa e giurisdizionale.
Fiscalizzazione (artt. 33 c.2 e 34 c.2)
La fiscalizzazione è il rimedio residuale. Interviene quando la sanatoria non è ottenibile e la demolizione, pur dovuta, produce conseguenze sproporzionate rispetto a quanto tutelabile. Non è un’alternativa alla demolizione su base discrezionale: è la sostituzione della sanzione demolitoria con una sanzione pecuniaria in specifiche situazioni tipizzate dalla legge. Due articoli, due presupposti diversi.
Art. 34, comma 2 — pregiudizio alla parte conforme
Si applica alle difformità parziali da un permesso di costruire. Presuppone che l’immobile abbia una parte realizzata in conformità al titolo e una parte difforme. Se in fase esecutiva si dimostra che la demolizione della parte difforme non può avvenire senza arrecare pregiudizio alla parte conforme, l’amministrazione irroga una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione. La stessa logica si applica alla SCIA alternativa al permesso in forza dell’art. 34, comma 2-bis.
Il calcolo della sanzione è pari al doppio del costo di produzione della parte abusiva, determinato in base alle tabelle ministeriali vigenti. Non è un importo predeterminato: richiede perizia tecnica.
Art. 33, comma 2 — impossibilità oggettiva di ripristino
Si applica alle ristrutturazioni edilizie abusive (assenza totale di titolo o totale difformità da permesso di costruire). La demolizione e il ripristino dei luoghi è la regola. Tuttavia, se in fase esecutiva l’ufficio tecnico comunale accerta — con motivazione puntuale e su istanza del privato — che il ripristino non è oggettivamente possibile, si applica la sanzione pecuniaria.
Due limiti invalicabili, comuni a entrambi gli istituti:
1. La fiscalizzazione non è applicabile preventivamente: presuppone un ordine di demolizione già emesso e interviene solo in fase esecutiva, su valutazione dell’ente.
2. L’onere della prova grava interamente sul privato, di norma con perizia tecnica dettagliata presentata all’ufficio tecnico comunale.
Errori frequenti
Confondere la tolleranza con la sanatoria. La tolleranza non sana nulla: è una non-violazione. Chi la invoca su un’opera priva di titolo sbaglia istituto e rischia di precludersi la via dell’accertamento di conformità.
Applicare le soglie ampliate del Salva Casa a interventi completati dopo il 24 maggio 2024. Le soglie dal 3% al 6% valgono solo per opere già finite a quella data e documentabili. Per tutto il resto, la soglia è 2% senza eccezioni.
Considerare la fiscalizzazione come alternativa elettiva alla sanatoria. Non è il privato a scegliere la fiscalizzazione: è l’amministrazione che la applica in fase esecutiva, se e quando accerta i presupposti. Pianificare a priori su questa ipotesi è un errore strategico.
Non verificare la presenza di vincoli. Nei Comuni con vincolo paesaggistico, ambientale, idrogeologico o culturale, l’art. 36-bis richiede pareri obbligatori preventivi. In queste situazioni il silenzio-assenso non opera, i termini si sospendono e il procedimento si allunga in modo significativo.
Applicare erroneamente norme regionali di altre giurisdizioni. Alcune regioni hanno introdotto soglie autonome (ad esempio la Lombardia con la L.R. 12/2005): queste non valgono in Campania né nelle regioni che non le hanno recepite. Il riferimento rimane la disciplina statale del DPR 380/2001.
Giurisprudenza recente
Il Salva Casa ha aperto un contenzioso giurisprudenziale ancora in evoluzione. Tre filoni meritano attenzione diretta, perché incidono sull’applicazione pratica degli istituti esaminati.
TAR Basilicata n. 399/2025 — misurazione della soglia di tolleranza
La sentenza ha chiarito che la percentuale di scostamento va calcolata sul singolo parametro edilizio interessato dalla difformità (l’altezza, il distacco, la cubatura), non sulla superficie utile complessiva dell’unità immobiliare. Un’interpretazione estensiva che misurasse lo scostamento sull’intera superficie non è compatibile con il tenore letterale dell’art. 34-bis.
CdS n. 2603/2025 — conformità urbanistica nell’art. 36-bis
Il Consiglio di Stato ha precisato che la conformità urbanistica richiesta dall’art. 36-bis va verificata con la disciplina in vigore al momento della presentazione della domanda di accertamento, non con quella prevista da strumenti adottati ma non ancora vigenti. È un punto rilevante nelle aree soggette a varianti urbanistiche in corso di approvazione.
Contrasto aperto: Corte Cost. n. 86/2026 vs. CdS n. 2848/2026
La questione più delicata, ancora irrisolta, riguarda il concetto di stato legittimo e il suo rapporto con i condoni edilizi pregressi. La Corte Costituzionale n. 86/2026 e il Consiglio di Stato n. 2848/2026 hanno espresso orientamenti in tensione: il primo più aperto alla valorizzazione dei condoni come fondamento dello stato legittimo, il secondo più restrittivo sulla loro efficacia rispetto alla disciplina attuale. La questione è particolarmente rilevante in Campania, dove è in discussione la possibilità di riapertura della finestra condonistica del 2003.
In un quadro normativo formalmente definito ma applicativamente ancora mobile, la verifica del caso concreto — anche con riferimento all’orientamento del TAR di competenza — rimane indispensabile prima di qualsiasi scelta procedurale.
Strumento interattivo di orientamento
Strumento interattivo · edilizia
Qual è l’istituto applicabile al tuo caso?- DPR 6 giugno 2001, n. 380 — Testo Unico Edilizia — artt. 9-bis c.1-bis, 31, 33 c.2, 34 c.2 e c.2-bis, 34-bis, 36, 36-bis
- D.L. 29 maggio 2024, n. 69, conv. L. 24 luglio 2024, n. 105 — Decreto Salva Casa — modifiche agli artt. 34-bis, 36-bis e 9-bis DPR 380/2001
- Giustizia Amministrativa — TAR Basilicata n. 399/2025; CdS n. 2603/2025; CdS n. 2848/2026
- Corte Costituzionale — sent. n. 86/2026 (stato legittimo e condoni)
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