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Quadro normativo: prima e dopo il Salva Casa
L'accertamento di conformità è lo strumento ordinario con cui il proprietario — o il responsabile dell'abuso — può regolarizzare interventi edilizi eseguiti senza titolo o in difformità da quello rilasciato. Non è un condono: non fa leva su amnistie temporanee, ma sulla conformità sostanziale dell'opera alla disciplina urbanistico-edilizia vigente.
Prima del Salva Casa (L. 105/2024), l'unico strumento era l'art. 36 del DPR 380/2001, imperniato sulla doppia conformità piena e simmetrica: l'intervento doveva essere conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della domanda. Un requisito selettivo che escludeva dalla sanatoria tutti i casi in cui la disciplina urbanistica era mutata nel tempo.
Il Salva Casa ha introdotto l'art. 36-bis, dedicato alle difformità parziali e alle variazioni essenziali sanabili. La novità strutturale è la doppia conformità attenuata: la conformità urbanistica si valuta al momento della domanda; quella edilizia (tecnica) al momento della realizzazione. Un disallineamento temporale consapevole, che apre la sanatoria a una platea più ampia di casi, ma introduce complessità procedurali nuove.
Art. 36 — doppia conformità piena
L'art. 36 si applica agli interventi realizzati:
- in assenza di permesso di costruire;
- in totale difformità dal permesso rilasciato;
- con variazioni essenziali rispetto al permesso (nei casi non coperti dall'art. 36-bis).
Il requisito della doppia conformità piena
L'intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda. Entrambe le condizioni devono coesistere: la mancanza anche di una sola esclude la sanatoria.
La Cassazione ha esteso il requisito alla conformità antisismica: nelle zone sismiche, l'opera deve essere conforme anche alla normativa tecnica strutturale vigente al momento della realizzazione. Poiché non esiste un'autorizzazione sismica in sanatoria, questo vincolo rende di fatto insanabili molti interventi strutturali abusivi eseguiti in zone classificate sismiche (Cass. pen. n. 2357/2023).
Termine per la presentazione della domanda
La Cassazione (sez. III, n. 14130/2025) ha chiarito che, decorsi 90 giorni dalla notifica dell'ordine di demolizione e intervenuta l'acquisizione dell'opera al patrimonio comunale, il soggetto perde la legittimazione a presentare domanda ex art. 36. La finestra temporale per sanare si chiude con l'acquisizione — non con la semplice notifica dell'ordine.
Effetti del silenzio dell'amministrazione
Decorso il termine di 60 giorni dalla presentazione della domanda senza provvedimento espresso, si forma il silenzio-rigetto. L'inerzia del Comune equivale a diniego: il privato può impugnarlo davanti al TAR, ma non vanta un diritto acquisito alla sanatoria.
Art. 36-bis — doppia conformità attenuata
L'art. 36-bis si applica a:
- interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA;
- variazioni essenziali sanabili (ai sensi dell'art. 32), purché compatibili con la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda.
Non si applica agli abusi totali (coperti dall'art. 36) né alle difformità rientranti nelle tolleranze costruttive dell'art. 34-bis (che non richiedono alcuna sanatoria).
Doppia conformità attenuata: la struttura
| Aspetto | Momento di riferimento |
|---|---|
| Conformità urbanistica (destinazione d'uso, parametri edilizi) | Al momento della domanda |
| Conformità edilizia (tecnica, tipologica) | Al momento della realizzazione |
Strumenti procedurali
In funzione della tipologia di difformità e del titolo che avrebbe originariamente richiesto l'intervento, la sanatoria avviene tramite:
- Permesso di costruire in sanatoria (condizionato) — per interventi che avrebbero richiesto PdC;
- SCIA in sanatoria — per interventi che avrebbero richiesto SCIA.
Sanatoria condizionata
Novità rilevante: il permesso ex art. 36-bis può essere rilasciato condizionatamente alla realizzazione, entro il termine assegnato dallo Sportello Unico, degli interventi edilizi — anche strutturali — necessari per assicurare il rispetto delle normative tecniche di sicurezza. Prima del Salva Casa, la sanatoria condizionata non era ammessa.
Silenzio-assenso
A differenza dell'art. 36, il decorso del termine (45 giorni per SCIA; 75 giorni per permesso) senza provvedimento espresso produce silenzio-assenso. L'amministrazione è tenuta a rilasciare, su richiesta, un'attestazione del decorso dei termini; decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta, il privato può proporre ricorso al TAR ai sensi dell'art. 31 c.p.a.
Vincoli ambientali e paesaggistici
In presenza di vincoli paesaggistici, la sanatoria è possibile, ma richiede la verifica della compatibilità paesaggistica all'interno del procedimento tipizzato, con il coinvolgimento obbligatorio della soprintendenza competente. I termini perentori di questa fase interna condizionano l'esito dell'intero procedimento.
Confronto tra i due istituti
| Elemento | Art. 36 | Art. 36-bis (Salva Casa) |
|---|---|---|
| Fattispecie | Assenza titolo / totale difformità / variazioni essenziali gravi | Parziale difformità / variazioni essenziali sanabili |
| Doppia conformità | Piena e simmetrica (realizzazione + domanda) | Attenuata (urbanistica alla domanda; edilizia alla realizzazione) |
| Strumento | Permesso di costruire in sanatoria | Permesso condizionato o SCIA in sanatoria |
| Sanatoria condizionata | Non ammessa | Ammessa |
| Silenzio dell'amministrazione | Silenzio-rigetto (60 giorni) | Silenzio-assenso (45 o 75 giorni) |
| Conformità antisismica | Richiesta (blocca pratiche in zone sismiche) | Affrontabile con prescrizioni in sanatoria condizionata |
| Vincoli paesaggistici | Ostativo se l'opera non è compatibile | Verifica obbligatoria con soprintendenza nel procedimento |
| Oblazione | Determinata caso per caso (oneri + sanzione) | SCIA: doppio aumento valore venale; PdC: sanzione proporzionata |
Procedura: chi presenta, cosa serve, termini
Legittimazione
Può presentare la domanda il proprietario dell'immobile o il responsabile dell'abuso. La legittimazione è più ampia rispetto al preventivo permesso di costruire (art. 36, co. 1): include chi ha materialmente eseguito l'opera, anche se diverso dal proprietario.
Documentazione minima
- Domanda allo Sportello Unico Edilizia (SUE) del Comune;
- Relazione tecnica asseverata da professionista abilitato attestante la conformità dell'intervento;
- Prova della data di realizzazione (documenti fiscali, fotografie datate, dichiarazioni) — rilevante per l'art. 36-bis;
- Elaborati grafici dello stato di fatto e raffronto con il progetto originario;
- Documentazione sullo stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis);
- Per zone vincolate: documentazione per la verifica paesaggistica.
Iter procedurale — art. 36-bis (schema)
1. Presentazione domanda al SUE → 2. Istruttoria comunale (eventuale richiesta di integrazioni) → 3. Coinvolgimento soprintendenza (se vincolo paesaggistico) → 4. Eventuale prescrizione interventi correttivi (sanatoria condizionata) → 5. Esecuzione interventi entro termine assegnato → 6. Rilascio titolo o formazione silenzio-assenso → 7. Pagamento oblazione → 8. Aggiornamento catastale (DOCFA se necessario)
Prova della data di realizzazione
Per l'art. 36-bis, la data di esecuzione dei lavori è determinante per la conformità edilizia al momento della realizzazione. Può essere provata con la documentazione indicata all'art. 9-bis. In assenza di documentazione oggettiva, il tecnico può rilasciare una dichiarazione sotto propria responsabilità: in caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali previste dall'art. 481 c.p. (falsità ideologica in atto pubblico).
Sanzioni e oblazione
Art. 36 — permesso in sanatoria
Il rilascio è subordinato al pagamento di una sanzione determinata dal Comune, pari al doppio del contributo di costruzione dovuto per l'intervento, se previsto. In assenza di contributo, la sanzione è stabilita in misura non inferiore a 516 euro.
Art. 36-bis — SCIA in sanatoria
La sanzione è pari al doppio dell'aumento di valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione dell'opera, con un minimo di 1.032 euro. Il calcolo è demandata a perizia tecnica — elemento che apre spazi di negoziazione sulla stima, ma anche di contenzioso con l'amministrazione.
Effetti penali del rilascio
Il rilascio del permesso in sanatoria estingue le contravvenzioni urbanistiche (art. 45 DPR 380/2001). Non estingue i reati edilizi disciplinati dalla normativa antisismica e sul cemento armato (Cass. pen. n. 54707/2018): profilo critico da tenere distinto nella gestione della pratica.
Analisi critica — debolezze normative e soluzioni professionali
Il sistema dell'accertamento di conformità, pur rafforzato dal Salva Casa, presenta lacune applicative rilevanti. Di seguito le criticità più frequenti nella pratica e le soluzioni operative immediate.
1 La conformità antisismica blocca l'art. 36 nelle zone sismiche
Problema: La Cassazione (n. 2357/2023) ha chiarito che la doppia conformità ex art. 36 richiede anche la conformità alla normativa antisismica vigente al momento della realizzazione. Poiché non esiste un'autorizzazione sismica rilasciabile in sanatoria, qualsiasi intervento strutturale abusivo eseguito in zona sismica è di fatto insanabile ex art. 36, indipendentemente dalla conformità urbanistica.
Soluzione operativa: Prima di avviare la pratica, verificare la classificazione sismica del Comune e la natura strutturale dell'intervento. Se l'opera coinvolge elementi strutturali in zona sismica, valutare immediatamente l'art. 36-bis (sanatoria condizionata con prescrizioni tecniche) o la fiscalizzazione ex art. 34, ed escludere l'art. 36 dalla strategia. Documentare la valutazione nella relazione tecnica.
2 La finestra temporale per presentare l'art. 36 si chiude con l'acquisizione al patrimonio
Problema: Molti professionisti ritengono di poter presentare la domanda ex art. 36 in qualsiasi momento successivo all'ordine di demolizione. La Cassazione (n. 14130/2025) ha invece chiarito che, decorsi 90 giorni dalla notifica dell'ordine e intervenuta l'acquisizione dell'opera al patrimonio comunale, la legittimazione si estingue. Il momento rilevante è l'acquisizione — non il semplice decorso dei 90 giorni — ma nella pratica le due date spesso coincidono.
Soluzione operativa: All'avvio dell'incarico, verificare immediatamente l'esistenza di ordini di demolizione e le relative date di notifica. Se il termine di 90 giorni è prossimo alla scadenza, presentare la domanda ex art. 36 in via cautelativa prima dell'acquisizione, anche se la documentazione è ancora incompleta, integrando successivamente. Monitorare i registri immobiliari per verificare l'eventuale avvenuta trascrizione dell'acquisizione.
3 La prova della data di realizzazione espone il tecnico a rischio penale
Problema: Per l'art. 36-bis, la conformità edilizia si valuta al momento della realizzazione dell'opera. Stabilire quella data è spesso difficile: i committenti producono documentazione lacunosa o inesistente. La norma consente al tecnico di rilasciare una dichiarazione sotto propria responsabilità, ma in caso di falsa attestazione si applicano le sanzioni dell'art. 481 c.p. (falsità ideologica in atto pubblico), con conseguenze penali dirette per il professionista.
Soluzione operativa: Prima di qualsiasi dichiarazione, raccogliere ogni elemento oggettivo disponibile: fatture di acquisto materiali, fotografie con metadati, estratti di Google Street View datati, dichiarazioni di testimoni, atti notarili. Incrociare le fonti. Se la documentazione è insufficiente, comunicare al committente per iscritto il rischio penale connesso a una dichiarazione non supportata da elementi certi, e valutare se rinunciare all'incarico per quella specifica attestazione.
4 Il silenzio-assenso dell'art. 36-bis non è automaticamente spendibile
Problema: L'art. 36-bis introduce il silenzio-assenso, ma la norma non lo rende un titolo automaticamente opponibile ai terzi senza formalizzazione. La richiesta di attestazione del decorso dei termini al Comune può essere ignorata per ulteriori 10 giorni prima che si apra l'azione ex art. 31 c.p.a. Nel frattempo, il procedimento resta in un limbo formale: il titolo si è formato ma non è documentato, rendendo difficile procedere con compravendite, mutui o nuove pratiche edilizie.
Soluzione operativa: Non attendere il silenzio: inviare la richiesta di attestazione al SUE contestualmente al decorso del termine, con PEC tracciabile. Se entro 10 giorni non perviene risposta, proporre immediatamente il ricorso ex art. 31 c.p.a. al TAR per ottenere un provvedimento giurisdizionale che sostituisce l'atto mancante. Pianificare questi passaggi nel cronoprogramma della pratica fin dall'avvio.
5 Il calcolo dell'oblazione per la SCIA in sanatoria è contestabile e fonte di contenzioso
Problema: La sanzione per la SCIA in sanatoria ex art. 36-bis è pari al doppio dell'aumento di valore venale dell'immobile. La stima del valore venale è demandata a perizia, ma il Comune può non accettare la valutazione del tecnico del privato e procedere a una propria stima — spesso più elevata. Non esiste un metodo di calcolo univoco, il che genera contenzioso sistematico sulla quantificazione dell'oblazione, allungando i tempi e aumentando i costi della pratica.
Soluzione operativa: Redigere la perizia di stima dell'incremento di valore con metodologia documentata (valori OMI, confronto con compravendite analoghe, motivazione degli scostamenti). Allegare la perizia alla domanda fin dall'avvio, non attendere la richiesta del Comune. In caso di contestazione, richiedere formalmente il metodo di calcolo adottato dall'ufficio tecnico e, se la differenza è rilevante, impugnare la determinazione davanti al TAR. Anticipare al committente il rischio di uno scostamento nella stima.
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