Metodo documentale, gerarchia delle prove, casistica ante-1967 e ante-1942. Cinque debolezze operative della norma con soluzione immediata per il professionista. Focus sul contrasto MIT/TAR Lazio sulla verifica comunale, sul limite posto da CdS 2443/2026 alla rappresentazione grafica, sull'evoluzione tra CdS 2848/2026 e Corte Cost. 86/2026, e sui riflessi in Campania.
L'art. 9-bis del DPR 380/2001 — nella versione risultante dalla L. 105/2024 (c.d. Salva Casa) — ha riscritto in modo sostanziale la definizione di stato legittimo dell'immobile, con effetti immediati su ogni pratica edilizia, compravendita e intervento di recupero.
Prima della riforma, la giurisprudenza prevalente imponeva la verifica della catena completa dei titoli: dalla licenza edilizia originaria fino all'ultimo titolo in sanatoria. La mancanza anche di un solo anello — spesso irrecuperabile per vetustà degli archivi comunali — determinava l'impossibilità di certificare lo stato legittimo e bloccava qualsiasi intervento.
Con la L. 105/2024, il comma 1-bis dell'art. 9-bis sostituisce la coesistenza dei due titoli (originario e ultimo intervento) con un criterio di alternatività: lo stato legittimo può derivare dal titolo che ha previsto la costruzione oppure da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intero immobile, integrato dagli eventuali titoli parziali successivi. Due sono le innovazioni rilevanti, la seconda delle quali meno favorevole di quanto la prima lasci intendere:
La norma non tipizza la forma né il contenuto minimo della "verifica" comunale, e su questo punto si registra un contrasto diretto tra amministrazione e giurisprudenza. Le Linee di indirizzo del MIT adottano una lettura estensiva: la sola indicazione degli estremi dei titoli pregressi nell'ultimo titolo può bastare a soddisfare la condizione, privilegiando l'affidamento del privato. Il TAR Lazio, sent. 19535/2025 adotta invece una lettura restrittiva: la verifica comunale è elemento imprescindibile e autonomo, e la sua assenza preclude l'uso dell'art. 9-bis come strumento di regolarizzazione implicita — non basta un principio di prova del titolo originario se manca un atto amministrativo che attesti la continuità della catena dei titoli.
Per il tecnico asseveratore, questo significa operare su un terreno interpretativo instabile: la posizione ministeriale non vincola il giudice amministrativo, e l'orientamento giurisprudenziale finora consultato si è mosso sulla lettura più rigorosa. Prudenza operativa impone di non fare affidamento sulla sola lettura estensiva.
Un secondo chiarimento giurisprudenziale ridimensiona ulteriormente la portata pratica della riforma. Il Consiglio di Stato, sent. 2443/2026, affrontando il caso di un capannone industriale ampliato nel tempo in difformità dai titoli via via rilasciati, ha stabilito che lo stato legittimo non può essere desunto dalla mera rappresentazione di un'opera negli elaborati grafici allegati a titoli rilasciati per interventi diversi. Non si forma alcun titolo implicito per il fatto che l'amministrazione abbia nel tempo conosciuto o tollerato le opere: nessuna sequenza di titoli parziali dimostra la legittimità delle preesistenze se nessuno di essi ha interessato l'intero immobile. Il principio chiude una prassi che alcuni tecnici avevano iniziato a utilizzare come scorciatoia — non è sufficiente che un'opera compaia disegnata in un titolo successivo per considerarla sanata.
La norma si applica a ogni procedura che presupponga l'accertamento della legittimità: rilascio del permesso di costruire, presentazione di CILA e SCIA, certificazione di agibilità, rogito notarile, richiesta di contributi e detrazioni fiscali. Lo stato legittimo non è un documento autonomo: è una qualità giuridica dell'immobile che il tecnico asseveratore è chiamato a certificare sotto la propria responsabilità professionale.
La ricostruzione dello stato legittimo non è un'operazione automatica. È un'attività di ricerca storico-documentale che richiede metodo, pazienza e consapevolezza delle gerarchie probatorie stabilite dalla norma e dalla giurisprudenza consolidata.
In ordine decrescente di forza probatoria:
La ricerca segue tre fasi logiche in sequenza:
La casistica si concentra su tre fasce temporali, ciascuna con specifiche possibilità probatorie e un diverso grado di difficoltà documentale.
Prima della L. 1150/1942 non esisteva alcun obbligo generalizzato di licenza edilizia sul territorio nazionale. Per questi immobili non esiste titolo originario e non è corretto pretendere ciò che la legge non richiedeva. La prova della preesistenza si regge su:
La L. 765/1967 ha esteso l'obbligo di licenza a tutto il territorio comunale dal 1° settembre 1967. Prima di tale data, nei Comuni sprovvisti di PRG, era sufficiente la mera comunicazione o nulla. Se l'edificio compare nelle aerofotogrammetrie precedenti a quella data, la licenza non era giuridicamente richiesta fuori dal centro abitato. La prova si costruisce con:
Questa è la casistica più critica. Le strade percorribili sono:
La norma stabilisce che lo stato legittimo è determinato dal titolo dell'ultimo intervento rilevante. Ma se quell'intervento riguarda solo una parte dell'immobile (es. rifacimento del tetto), non copre le difformità nelle restanti parti (es. ampliamento abusivo al piano terra). Il rischio è che il tecnico — interpretando in modo letterale e acritico il dettato — asseveri uno stato legittimo in realtà solo parziale, esponendosi a contestazioni successive.
A questo si aggiunge un secondo livello di rischio: l'efficacia stessa del titolo dell'ultimo intervento è subordinata alla verifica comunale dei titoli pregressi, condizione priva di procedimento tipizzato. Le Linee di indirizzo del MIT ne danno lettura estensiva (basta la menzione degli estremi dei titoli pregressi); il TAR Lazio (sent. 19535/2025) ne dà lettura restrittiva (serve un atto amministrativo che attesti la verifica). Il tecnico che si affida alla sola posizione ministeriale rischia un'asseverazione non tenuta in sede contenziosa. Si aggiunge un terzo limite, di fonte più recente: il Consiglio di Stato (sent. 2443/2026) ha escluso che la mera rappresentazione grafica di un'opera in titoli successivi costituisca sanatoria implicita — una prassi diffusa che oggi non è più difendibile.
La richiesta di accesso agli atti non ottiene risposta, oppure restituisce una ricerca negativa ("licenza non reperita"). Questa risposta, per molti Comuni, non equivale alla certezza che il titolo non esista o non sia mai stato rilasciato. Archivi incompleti per cause storiche (guerra, alluvioni, incendi, traslochi) sono la norma, non l'eccezione. Alcuni uffici emettono "attestazione di irreperibilità", altri tacciono.
L'art. 34-bis, come riformato dal Salva Casa, amplia le tolleranze costruttive e le estende anche agli immobili storici. Ma la norma non chiarisce come si calcola la percentuale di tolleranza (2% o 3%) quando non esiste un progetto approvato di riferimento: su quale misura convenzionale si applica lo scostamento? Il rischio di interpretazioni divergenti tra tecnico, Comune e Soprintendenza è elevato, con esiti contrastanti su pratiche analoghe.
Le due pronunce non sono in contrasto, ma definiscono profili distinti e complementari. Il CdS 2848/2026 (Sez. IV, 9 aprile 2026) ha stabilito che l'immobile condonato, riconosciuto nello stato legittimo ai sensi dell'art. 9-bis DPR 380/2001, è equiparato a quello legittimamente assentito e può essere oggetto di tutti gli interventi consentiti dall'ordinamento — ristrutturazione edilizia inclusa — purché senza incrementi di volumetria o superficie. La Corte Cost. 86/2026 (21 maggio 2026), intervenendo sulla legge di recepimento del Salva Casa della Regione Sardegna, ha chiarito il limite complementare: la legittimazione derivante dal condono non attribuisce automaticamente il diritto alle premialità volumetriche o agli incrementi edilizi previsti per gli immobili originariamente conformi. Le due letture si completano: il condono produce stato legittimo pieno ai fini degli interventi ordinari; non produce invece il riconoscimento automatico delle premialità eccezionali.
L'art. 36-bis è presentato come la grande svolta: sanatoria senza doppia conformità per le parziali difformità. Ma la norma esclude esplicitamente — tra gli altri casi — gli immobili in zona sismica privi di collaudo strutturale, i beni soggetti a vincolo paesaggistico senza nulla osta favorevole, e le zone ad alto rischio idrogeologico. Queste esclusioni, che in Campania incidono su una quota rilevante del patrimonio edilizio, non sono sempre note ai committenti — e a volte nemmeno ai tecnici.
La Campania presenta un quadro normativo e giurisprudenziale particolarmente stratificato in tema di stato legittimo, per tre ragioni strutturali: l'elevatissima incidenza di immobili con domande di condono (L. 47/1985, L. 724/1994, L. 326/2003 e L.R. Campania 19/2001), la classificazione sismica elevata di quasi tutto il territorio regionale, e la pressione urbanistica su aree costiere e collinari spesso soggette a vincolo paesaggistico.
La L.R. Campania 19/2001 ha recepito e in parte anticipato il condono statale del 2003, con specifiche disposizioni procedurali per i Comuni della Regione. Nei Comuni con giacenze rilevanti di domande di condono ancora non definite — fattispecie tutt'altro che rara a oltre vent'anni dalla scadenza — lo stato legittimo dell'immobile è letteralmente sospeso: la domanda di condono non produce titolo finché non viene definita con provvedimento espresso.
Il tecnico che opera su immobili con domanda di condono pendente deve verificare:
L'evoluzione giurisprudenziale definita da CdS 2848/2026 e Corte Cost. 86/2026 ha ricadute dirette in Campania, dove il TAR Napoli si trova frequentemente a decidere sulla portata dei condoni storici ai fini della legittimità urbanistica degli immobili. Il quadro di riferimento è ora più definito: il condono perfezionato concorre alla formazione dello stato legittimo e abilita gli interventi edilizi ordinari, ristrutturazione inclusa; non attribuisce invece automaticamente il diritto alle premialità volumetriche o agli incrementi previsti per gli immobili originariamente assentiti.
Il tecnico campano deve adottare questa distinzione come criterio operativo: gli interventi conservativi e di ristrutturazione su immobile condonato sono ammissibili, purché documentati e senza incrementi di volumetria; le premialità volumetriche vanno verificate caso per caso rispetto alle norme urbanistiche vigenti, senza fare affidamento sul solo titolo di condono come fonte abilitante.
Numerosi Comuni campani operano ancora con PRG degli anni '70 e '80, in attesa di adozione del PUC (Piano Urbanistico Comunale ex L.R. Campania 16/2004). Il RUEC, ove adottato, può contenere disposizioni locali sulla documentazione ammissibile ai fini della verifica dello stato legittimo. Il tecnico deve verificare sistematicamente se il Comune di riferimento ha adottato criteri specifici in materia — in particolare per la prova ante-1967 e per i metodi di ricostruzione documentale alternativa.
L'asseverazione dello stato legittimo è un atto a rilevanza pubblica. Il tecnico che la firma — geometra, ingegnere o architetto — si assume responsabilità civile, penale e disciplinare in ordine alla veridicità e completezza delle dichiarazioni rese.