Il regime semplificato dei commi 1-bis e 1-quater è costruito sulla singola unità immobiliare. Per l'intero immobile — unità con autonomia funzionale e reddituale censita come elemento unico in Catasto — valgono regole diverse.
Attenzione alla definizione legale: per il comma 1 dell'art. 23-ter è "senza opere" anche il mutamento accompagnato da opere riconducibili all'edilizia libera ex art. 6 DPR 380/2001. La presenza di lavori, da sola, non sposta il regime.
Le categorie del comma 1: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale. Conta la categoria, non la specifica attività.
Il regime del comma 1-quater — mutamento verticale sempre consentito — opera nelle zone A, B e C del D.M. 1444/1968 (centri storici, tessuti consolidati, espansione). Per le unità a contatto col suolo la parola passa alla legislazione regionale.
Punto decisivo chiarito dalle Linee guida MIT e dal TAR Lazio: le condizioni comunali devono risultare da una determinazione espressa, puntuale, con criteri oggettivi e non discriminatori. Le NTA preesistenti, da sole, non bastano a impedire il mutamento consentito dalla norma statale.
Regime del comma 1-bis
Il mutamento d'uso della singola unità all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. Titolo dovuto: SCIA (comma 1-quinquies). Il regime prevale sulle previsioni restrittive degli strumenti urbanistici anteriori alla L. 105/2024.
Oneri
Non sono dovuti né oneri di urbanizzazione primaria né secondaria: il mutamento orizzontale avviene a invarianza di carico urbanistico.
Restano fermi
- Le normative di settore: requisiti igienico-sanitari, sicurezza, efficienza energetica
- L'autorizzazione paesaggistica, ove il mutamento comporti opere in area vincolata
- La variazione catastale DOCFA a mutamento avvenuto
Riferimenti: art. 23-ter, commi 1-bis e 1-quinquies, DPR 380/2001; C. Cost. 61/2026 sull'applicazione diretta.
Regime del comma 1-bis con opere
Il mutamento orizzontale resta sempre consentito; il titolo segue le opere da eseguire (comma 1-quinquies), con una regola di assorbimento decisiva: se le opere sarebbero soggette a CILA, si presenta comunque SCIA. Opere soggette a SCIA o permesso di costruire mantengono il proprio titolo.
Oneri
Per il mutamento d'uso in sé non sono dovuti oneri di urbanizzazione, né primari né secondari. Resta dovuto quanto eventualmente connesso alle opere secondo le regole ordinarie del contributo di costruzione.
Restano fermi
- Normative di settore, requisiti igienico-sanitari e conformità impiantistica
- Autorizzazioni presupposte (paesaggistica, sismica ove le opere lo richiedano)
- Variazione catastale DOCFA a fine lavori
Riferimenti: art. 23-ter, commi 1-bis e 1-quinquies, DPR 380/2001.
Regime del comma 1-quater
Nelle zone A, B e C il mutamento verticale della singola unità tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale è sempre consentito. Titolo dovuto: SCIA.
Oneri — il punto fissato dalla Corte Costituzionale
Con la sentenza n. 61/2026 la Corte ha chiarito che nei mutamenti verticali ex art. 23-ter restano dovuti soltanto gli oneri di urbanizzazione secondaria: le leggi regionali che pretendono anche i primari invadono la competenza statale. La norma è inoltre di applicazione diretta e immediata, senza attendere recepimenti regionali o varianti comunali.
Esoneri espressi
- Nessun obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi (D.M. 1444/1968)
- Nessun vincolo di dotazione minima di parcheggi ex L. 1150/1942
Restano fermi
- Normative di settore: per il passaggio a residenziale, i requisiti igienico-sanitari (altezze, rapporti aeroilluminanti) sono il vero banco di prova
- Variazione catastale DOCFA
Riferimenti: art. 23-ter, commi 1-ter, 1-quater e 1-quinquies, DPR 380/2001; C. Cost. 30/04/2026, n. 61.
Regime del comma 1-quater con opere
Il mutamento verticale nelle zone A, B, C resta sempre consentito; il titolo segue le opere (comma 1-quinquies): opere da CILA → si presenta SCIA; opere da SCIA o permesso di costruire → il rispettivo titolo.
Oneri
Per il mutamento d'uso: soli oneri di urbanizzazione secondaria (C. Cost. 61/2026). Per le opere: contributo di costruzione secondo le regole ordinarie, ove dovuto.
Esoneri espressi
- Nessun reperimento di aree per standard (D.M. 1444/1968), nessuna dotazione minima di parcheggi (L. 1150/1942)
Restano fermi
- Requisiti igienico-sanitari della nuova destinazione, conformità impiantistica ed energetica
- Autorizzazioni presupposte (paesaggistica, sismica) secondo la natura delle opere
- Variazione catastale DOCFA a fine lavori
Riferimenti: art. 23-ter, commi 1-ter, 1-quater e 1-quinquies, DPR 380/2001; C. Cost. 61/2026.
Unità a contatto col suolo: la semplificazione non è automatica
Per le unità al piano terra e seminterrate il mutamento verticale semplificato non opera direttamente: è la legislazione regionale a disciplinare i casi di ammissibilità. Per il primo piano fuori terra, le Regioni stabiliscono i casi in cui gli strumenti comunali possono estendervi la semplificazione.
Percorso operativo
- Verifica della legge regionale vigente e di eventuali delibere comunali attuative
- In mancanza: mutamento assoggettato al regime ordinario (titolo per le opere, oneri secondo NTA)
- Attenzione ai locali seminterrati: i requisiti igienico-sanitari per l'uso residenziale restano in ogni caso il vincolo dirimente
Riferimenti: art. 23-ter, comma 1-ter, DPR 380/2001; Linee guida MIT.
Il comma 1-quater opera solo nelle zone A, B e C
Nelle zone D (produttive), E (agricole) e nelle aree prive di classificazione il mutamento verticale non gode della garanzia del "sempre consentito": torna centrale la compatibilità con le previsioni di zona degli strumenti urbanistici comunali.
Percorso operativo
- Verifica delle NTA di zona: destinazioni ammesse, escluse, condizionate
- Se il mutamento è ammesso: titolo secondo le opere, oneri secondo la disciplina comunale ordinaria
- Se escluso: la via è la variante urbanistica, non il titolo edilizio
Riferimenti: art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, DPR 380/2001, a contrario.
Da e verso la categoria d) valgono le regole ordinarie
Il comma 1-quater ammette il mutamento verticale semplificato solo tra le categorie a), a-bis), b) e c): il passaggio da o verso la categoria rurale resta mutamento urbanisticamente rilevante soggetto alla disciplina ordinaria e alle normative di settore agricolo.
Punti di attenzione nella deruralizzazione
- Compatibilità con la zona (in zona E il passaggio a residenziale ordinario è di regola precluso o fortemente condizionato)
- Verifica di eventuali vincoli di destinazione decennali connessi ad aiuti o agevolazioni fruite dall'azienda agricola
- Perdita dei requisiti di ruralità fiscale e conseguente variazione catastale con attribuzione di rendita
Riferimenti: art. 23-ter, commi 1 e 1-quater, DPR 380/2001.
Le semplificazioni per singole unità non si applicano
Per l'intero immobile — unità con autonomia funzionale e reddituale censita come elemento unico — non operano i commi 1-bis e 1-quater. La destinazione dell'edificio si determina secondo la prevalenza funzionale, valutata sul numero delle unità destinate a un determinato uso (non necessariamente sulla superficie), salvo diversi criteri regionali.
Regime applicabile
- Mutamento orizzontale dell'intero immobile: sempre consentito, salvo limitazioni regionali o comunali
- Mutamento verticale: soggetto al titolo richiesto per le opere necessarie e alla compatibilità urbanistica di zona
- Oneri secondo la disciplina ordinaria del contributo di costruzione
Riferimenti: art. 23-ter DPR 380/2001; Linee guida MIT sulla nozione di intero immobile e sulla prevalenza funzionale.
Questo strumento fornisce un orientamento tecnico-normativo di carattere generale sull'art. 23-ter DPR 380/2001 come modificato dalla L. 105/2024 e interpretato dalle Linee guida MIT e dalla giurisprudenza citata. L'esito nel caso concreto dipende dalla legislazione regionale vigente, dagli atti comunali e dai requisiti di settore: la verifica puntuale presso l'ufficio tecnico competente resta indispensabile.