Wizard interattivo · Salva Casa · Art. 23-ter DPR 380/2001
Il Salva Casa ha riscritto l'art. 23-ter trasformandolo nella disciplina generale del mutamento d'uso. Rispondi a cinque domande e individua se il cambio è consentito, con quale titolo edilizio e con quali oneri — aggiornato alla sentenza della Corte Costituzionale n. 61/2026.
Aggiornato al: luglio 2026 · Art. 23-ter DPR 380/2001 (L. 105/2024) · Linee guida MIT · C. Cost. 61/2026
Il regime semplificato dei commi 1-bis e 1-quater è costruito sulla singola unità immobiliare. Per l'intero immobile — unità con autonomia funzionale e reddituale censita come elemento unico in Catasto — valgono regole diverse.
Attenzione alla definizione legale: per il comma 1 dell'art. 23-ter è "senza opere" anche il mutamento accompagnato da opere riconducibili all'edilizia libera ex art. 6 DPR 380/2001. La presenza di lavori, da sola, non sposta il regime.
Le categorie del comma 1: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale. Conta la categoria, non la specifica attività.
Il regime del comma 1-quater — mutamento verticale sempre consentito — opera nelle zone A, B e C del D.M. 1444/1968 (centri storici, tessuti consolidati, espansione). Per le unità a contatto col suolo la parola passa alla legislazione regionale.
Punto decisivo chiarito dalle Linee guida MIT e dal TAR Lazio: le condizioni comunali devono risultare da una determinazione espressa, puntuale, con criteri oggettivi e non discriminatori. Le NTA preesistenti, da sole, non bastano a impedire il mutamento consentito dalla norma statale.
Il mutamento d'uso della singola unità all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. Titolo dovuto: SCIA (comma 1-quinquies). Il regime prevale sulle previsioni restrittive degli strumenti urbanistici anteriori alla L. 105/2024.
Non sono dovuti né oneri di urbanizzazione primaria né secondaria: il mutamento orizzontale avviene a invarianza di carico urbanistico.
Riferimenti: art. 23-ter, commi 1-bis e 1-quinquies, DPR 380/2001; C. Cost. 61/2026 sull'applicazione diretta.
Il mutamento orizzontale resta sempre consentito; il titolo segue le opere da eseguire (comma 1-quinquies), con una regola di assorbimento decisiva: se le opere sarebbero soggette a CILA, si presenta comunque SCIA. Opere soggette a SCIA o permesso di costruire mantengono il proprio titolo.
Per il mutamento d'uso in sé non sono dovuti oneri di urbanizzazione, né primari né secondari. Resta dovuto quanto eventualmente connesso alle opere secondo le regole ordinarie del contributo di costruzione.
Riferimenti: art. 23-ter, commi 1-bis e 1-quinquies, DPR 380/2001.
Nelle zone A, B e C il mutamento verticale della singola unità tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale è sempre consentito. Titolo dovuto: SCIA.
Con la sentenza n. 61/2026 la Corte ha chiarito che nei mutamenti verticali ex art. 23-ter restano dovuti soltanto gli oneri di urbanizzazione secondaria: le leggi regionali che pretendono anche i primari invadono la competenza statale. La norma è inoltre di applicazione diretta e immediata, senza attendere recepimenti regionali o varianti comunali.
Riferimenti: art. 23-ter, commi 1-ter, 1-quater e 1-quinquies, DPR 380/2001; C. Cost. 30/04/2026, n. 61.
Il mutamento verticale nelle zone A, B, C resta sempre consentito; il titolo segue le opere (comma 1-quinquies): opere da CILA → si presenta SCIA; opere da SCIA o permesso di costruire → il rispettivo titolo.
Per il mutamento d'uso: soli oneri di urbanizzazione secondaria (C. Cost. 61/2026). Per le opere: contributo di costruzione secondo le regole ordinarie, ove dovuto.
Riferimenti: art. 23-ter, commi 1-ter, 1-quater e 1-quinquies, DPR 380/2001; C. Cost. 61/2026.
Per le unità al piano terra e seminterrate il mutamento verticale semplificato non opera direttamente: è la legislazione regionale a disciplinare i casi di ammissibilità. Per il primo piano fuori terra, le Regioni stabiliscono i casi in cui gli strumenti comunali possono estendervi la semplificazione.
Riferimenti: art. 23-ter, comma 1-ter, DPR 380/2001; Linee guida MIT.
Nelle zone D (produttive), E (agricole) e nelle aree prive di classificazione il mutamento verticale non gode della garanzia del "sempre consentito": torna centrale la compatibilità con le previsioni di zona degli strumenti urbanistici comunali.
Riferimenti: art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, DPR 380/2001, a contrario.
Il comma 1-quater ammette il mutamento verticale semplificato solo tra le categorie a), a-bis), b) e c): il passaggio da o verso la categoria rurale resta mutamento urbanisticamente rilevante soggetto alla disciplina ordinaria e alle normative di settore agricolo.
Riferimenti: art. 23-ter, commi 1 e 1-quater, DPR 380/2001.
Per l'intero immobile — unità con autonomia funzionale e reddituale censita come elemento unico — non operano i commi 1-bis e 1-quater. La destinazione dell'edificio si determina secondo la prevalenza funzionale, valutata sul numero delle unità destinate a un determinato uso (non necessariamente sulla superficie), salvo diversi criteri regionali.
Riferimenti: art. 23-ter DPR 380/2001; Linee guida MIT sulla nozione di intero immobile e sulla prevalenza funzionale.
Unità al piano terra, zone di confine tra classificazioni, condizioni comunali di dubbia legittimità: analisi del caso concreto, verifica della disciplina regionale e impostazione della pratica.
Richiedi una consulenzaQuesto strumento fornisce un orientamento tecnico-normativo di carattere generale sull'art. 23-ter DPR 380/2001 come modificato dalla L. 105/2024 e interpretato dalle Linee guida MIT e dalla giurisprudenza citata. L'esito nel caso concreto dipende dalla legislazione regionale vigente, dagli atti comunali e dai requisiti di settore: la verifica puntuale presso l'ufficio tecnico competente resta indispensabile.