Rispondi a poche domande e individua l'aliquota IVA corretta da applicare in fattura: dipende da chi fattura, dalla natura dell'immobile, dalla tipologia di intervento e dal contratto. Con calcolatore per i beni significativi.
Aggiornato al: luglio 2026 · DPR 633/1972 · L. 488/1999 · D.M. 29/12/1999
Domanda 1 di 5
Soggetto emittente
Chi emette la fattura?
L'aliquota agevolata segue la prestazione, non l'intervento: la stessa opera può generare fatture con regimi diversi a seconda di chi la esegue.
Domanda 2 di 2
Inversione contabile
In quale categoria rientra la prestazione resa?
Nei rapporti tra soggetti passivi IVA del settore edile opera l'inversione contabile ex art. 17, comma 6, DPR 633/1972: la fattura si emette senza addebito d'imposta.
Domanda 2 di 5
Oggetto dell'intervento
Su quale tipologia di immobile si eseguono i lavori?
Le agevolazioni sulle manutenzioni valgono solo per gli immobili a prevalente destinazione abitativa privata (categorie A escluso A/10) e relative pertinenze.
Domanda 3 di 5
Tipologia di intervento
Come si qualifica l'intervento ai sensi dell'art. 3 DPR 380/2001?
La qualificazione edilizia dell'intervento è il presupposto della qualificazione fiscale: un errore a monte si propaga sull'aliquota.
Domanda 4 di 5
Natura del contratto
Come viene resa la prestazione?
L'agevolazione ex art. 7, comma 1, lett. b), L. 488/1999 riguarda le prestazioni di servizi: la mera vendita di materiali senza posa ne resta fuori.
Domanda 4 di 4
Requisiti soggettivi
Il committente ha i requisiti "prima casa" e l'abitazione è non di lusso?
Contano i requisiti della Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte I, DPR 131/1986: residenza, novità del beneficio, categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9.
Domanda 5 di 5
Beni significativi
L'intervento comprende la fornitura di beni significativi?
Sono i beni tassativamente elencati dal D.M. 29/12/1999: ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria, sanitari e rubinetteria da bagno, impianti di sicurezza.
Aliquota applicabile
IVA ordinaria 22% — prestazioni professionali
Le prestazioni tecniche non godono di aliquota ridotta
Progettazione, direzione lavori, coordinamento sicurezza, APE, pratiche edilizie e catastali scontano sempre l'aliquota ordinaria del 22%, anche quando sono funzionali a un intervento che gode dell'IVA agevolata al 4% o al 10%.
Motivo: le agevolazioni delle Tabelle A, parti II e III, DPR 633/1972 e della L. 488/1999 riguardano i contratti di appalto e le cessioni di beni, non le prestazioni d'opera intellettuale. La connessione funzionale con i lavori è irrilevante.
Inversione contabile — art. 17, c. 6, lett. a), DPR 633/1972
Fattura senza addebito d'imposta
Il subappaltatore edile emette fattura senza applicazione dell'IVA; è l'appaltatore che integra il documento e assolve l'imposta. In fattura va riportata la dicitura "inversione contabile — art. 17, comma 6, lett. a), DPR 633/1972" (codice natura N6.7 in fatturazione elettronica).
Condizioni di applicazione
Entrambe le parti soggetti passivi IVA operanti nel settore edile (attività della sezione F della classificazione ATECO)
Rapporto di subappalto rispetto a un contratto di appalto principale
Esclusione: prestazioni rese direttamente al contraente generale ex lege
⚠ L'aliquota agevolata del committente finale non "risale" la filiera: il subappaltatore in inversione contabile non applica alcuna aliquota, mentre prima dell'introduzione del reverse charge fatturava al 22% anche in interventi agevolati.
Inversione contabile — art. 17, c. 6, lett. a-ter), DPR 633/1972
Reverse charge esteso, anche fuori dal subappalto
Le prestazioni di demolizione, installazione di impianti, completamento e pulizia relative a edifici vanno in inversione contabile verso qualsiasi committente soggetto passivo IVA, a prescindere dall'esistenza di un subappalto e dal codice ATECO delle parti. Dicitura in fattura: "inversione contabile — art. 17, comma 6, lett. a-ter), DPR 633/1972" (codice natura N6.7).
Punti di attenzione
Il regime opera solo su edifici: sono escluse le prestazioni su terreni, piscine interrate, impianti fotovoltaici a terra e opere non qualificabili come edificio
Verso il committente privato consumatore finale l'inversione non opera mai: si torna alle regole ordinarie (percorso "impresa verso committente" di questo wizard)
Nei contratti misti, la prassi richiede la scomposizione delle prestazioni (C.M. 14/E/2015 e 37/E/2015)
Agevolazione oggettiva, senza condizioni soggettive
Le prestazioni di appalto per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria scontano il 10%, così come le cessioni dei beni (esclusi materie prime e semilavorati) forniti per la loro costruzione.
Aliquota minima su qualsiasi tipologia di immobile
Le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto aventi ad oggetto la realizzazione di opere direttamente finalizzate al superamento o all'eliminazione delle barriere architettoniche scontano il 4%, senza distinzione tra immobili abitativi e strumentali.
Condizioni
Finalizzazione diretta: l'opera deve avere come oggetto specifico il superamento della barriera (ascensori, rampe, servoscala, adeguamento servizi igienici)
Conformità ai requisiti tecnici del D.M. 236/1989
Gli interventi che eliminano barriere solo in via incidentale seguono le aliquote ordinarie della propria categoria
Riferimenti: n. 41-ter, Tabella A, parte II, DPR 633/1972; L. 13/1989.
Le prestazioni di appalto per la costruzione (o l'ampliamento) dell'abitazione non di lusso destinata a prima casa del committente persona fisica scontano il 4%.
Condizioni necessarie
Requisiti della Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte I, DPR 131/1986: residenza nel Comune (o impegno a trasferirla entro 18 mesi), assenza di altra abitazione nello stesso Comune, novità del beneficio sul territorio nazionale
Abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9
Dichiarazione scritta del committente all'appaltatore attestante il possesso dei requisiti: senza di essa l'impresa non può applicare il 4% e risponde in solido dell'imposta
Ampliamento: il 4% spetta anche per l'ampliamento della prima casa, purché i nuovi vani non configurino una unità immobiliare autonoma e l'abitazione risultante resti non di lusso.
Riferimenti: n. 39, Tabella A, parte II, DPR 633/1972.
IVA agevolata 10% — costruzione di abitazione non di lusso
Appalto di costruzione senza requisiti prima casa
Le prestazioni di appalto per la costruzione di case di abitazione non di lusso scontano il 10% anche quando il committente non ha (o non dichiara) i requisiti prima casa: seconda casa, abitazione destinata alla locazione, committente società.
Condizioni
Abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9
Anche i beni finiti forniti per la costruzione (esclusi materie prime e semilavorati) scontano il 10%
Per i fabbricati "Tupini" (L. 408/1949: edifici a prevalenza abitativa) l'appalto verso l'impresa costruttrice per la successiva vendita sconta anch'esso il 10%
Riferimenti: nn. 127-quaterdecies e 127-undecies, Tabella A, parte III, DPR 633/1972.
Nessuna agevolazione per le categorie A/1, A/8, A/9
La costruzione di abitazioni classificate o classificabili in categoria catastale A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio) sconta l'aliquota ordinaria, indipendentemente dai requisiti soggettivi del committente.
Attenzione progettuale: la classificazione di lusso si valuta sull'immobile risultante. Un progetto che fa scivolare l'abitazione in A/8 (ad esempio per superficie e caratteristiche della villa) trascina l'intero appalto al 22%: la variabile va governata in fase di progettazione, non di fatturazione.
Agevolazione strutturale, senza limite dei beni significativi
Le prestazioni di appalto per interventi di restauro e risanamento conservativo (lett. c) e ristrutturazione edilizia (lett. d) scontano il 10% su qualsiasi tipologia di immobile, abitativo o strumentale.
Differenze rispetto alle manutenzioni — decisive in fattura
La regola dei beni significativi non si applica: l'intero corrispettivo dell'appalto, beni inclusi, va al 10%
I beni finiti (infissi, caldaie, sanitari) scontano il 10% anche se acquistati direttamente dal committente presso terzi — n. 127-terdecies
Restano al 22% le materie prime e i semilavorati acquistati separatamente e le prestazioni professionali
Conseguenza operativa: la corretta qualificazione dell'intervento nel titolo abilitativo (manutenzione straordinaria vs ristrutturazione) determina il regime dei beni significativi. Titolo e fattura devono raccontare la stessa storia.
Riferimenti: nn. 127-quaterdecies e 127-terdecies, Tabella A, parte III, DPR 633/1972.
IVA ordinaria 22% — manutenzioni su immobili non abitativi
L'agevolazione della L. 488/1999 è riservata all'abitativo
Le manutenzioni ordinarie e straordinarie su uffici, negozi, capannoni e ogni altro immobile non abitativo scontano l'aliquota ordinaria del 22%: il regime del 10% ex art. 7, comma 1, lett. b), L. 488/1999 riguarda esclusivamente gli immobili a prevalente destinazione abitativa privata.
Via d'uscita legittima: se l'intervento, per consistenza, si qualifica come restauro/risanamento o ristrutturazione ex art. 3, lett. c) e d), DPR 380/2001, il 10% torna applicabile anche sullo strumentale (n. 127-quaterdecies). La qualificazione corretta del titolo edilizio, ancora una volta, decide l'aliquota.
IVA ordinaria 22% — nuova costruzione non abitativa
Regola generale per capannoni, uffici e strumentali
L'appalto per la costruzione di fabbricati strumentali sconta l'aliquota ordinaria del 22%.
Eccezioni da verificare
Edifici "Tupini" (L. 408/1949): fabbricati a prevalenza abitativa con quote limitate di negozi e uffici — l'appalto verso impresa costruttrice va al 10%
Opere di urbanizzazione e impianti da fonte rinnovabile: 10% (percorso dedicato di questo wizard)
Fabbricati rurali strumentali all'attività agricola: 10% ove ricorrano i requisiti del n. 127-quaterdecies
IVA ordinaria 22% — mera cessione di beni senza posa
L'agevolazione segue la prestazione, non il materiale
L'acquisto diretto di materiali da parte del committente presso fornitori terzi sconta il 22%, anche se i beni sono destinati a un intervento di manutenzione agevolata: il 10% ex L. 488/1999 copre la prestazione di servizi e assorbe i beni solo se forniti dall'impresa che esegue i lavori.
Valutazione di convenienza: far acquistare i materiali all'impresa nell'ambito dell'appalto porta il loro valore al 10% (nel limite della regola dei beni significativi). L'acquisto diretto conviene solo dove lo sconto commerciale ottenibile superi il differenziale IVA del 12%.
⚠ Eccezione per gli interventi di restauro e ristrutturazione (lett. c-d): in quei casi i beni finiti vanno al 10% anche se acquistati direttamente dal committente (n. 127-terdecies). La distinzione manutenzione/ristrutturazione decide anche qui.
IVA agevolata 10% — manutenzioni su immobili abitativi
Aliquota ridotta sull'intera prestazione
In assenza di beni significativi, l'intero corrispettivo dell'appalto — manodopera, materie prime, semilavorati e beni diversi da quelli dell'elenco ministeriale — sconta il 10%.
Adempimenti
Dichiarazione del committente che attesti la destinazione abitativa dell'immobile: è il presupposto documentale che protegge l'impresa in caso di accertamento
L'agevolazione copre anche le pertinenze (box, cantine), pure se ubicate in edifici non a prevalenza abitativa (C.M. 71/E/2000)
Regime naturale e permanente: non richiede opzioni né scadenze annuali
Riferimenti: art. 7, comma 1, lett. b), L. 488/1999, a regime ex L. 191/2009.
Il 10% si applica ai beni solo fino a concorrenza del valore della restante prestazione
Regola del D.M. 29/12/1999: sul bene significativo il 10% opera fino a concorrenza del valore della prestazione al netto del bene stesso; l'eccedenza sconta il 22%. La fattura deve indicare distintamente il corrispettivo complessivo e il valore dei beni significativi.
Il valore dei beni significativi non può superare il corrispettivo complessivo.
Imponibile al 10%—
Imponibile al 22%—
IVA al 10%—
IVA al 22%—
IVA complessiva—
Regole di dettaglio
Le parti staccate dotate di autonomia funzionale (tapparelle, zanzariere, grate non integrate nell'infisso) confluiscono nella prestazione al 10%; se integrate nel bene, ne seguono il valore (C.M. 12/E/2016; L. 205/2017)
Il valore del bene non può essere inferiore al suo costo di acquisto o produzione
La regola opera solo per manutenzioni su abitativo: nel restauro e nella ristrutturazione l'intero appalto va al 10%
⚠ La ripartizione errata è tra i rilievi più frequenti in sede di controllo: l'omessa indicazione distinta dei beni significativi in fattura espone impresa e committente a recupero d'imposta e sanzioni.
Nota di aggiornamento normativo: il Testo Unico IVA (D.Lgs. 19 gennaio 2026, n. 10) riordina l'intera disciplina con nuova numerazione, ma la sua applicazione è differita al 1° gennaio 2027. Per tutto il 2026 i riferimenti vigenti restano quelli del DPR 633/1972 citati in questo wizard.
Contratti misti, filiere di subappalto, interventi a cavallo tra categorie: analisi del caso concreto e impostazione corretta della fatturazione, in raccordo con il tuo commercialista.
Questo strumento fornisce un orientamento tecnico-normativo di carattere generale e non sostituisce la consulenza fiscale. La determinazione dell'aliquota IVA nei casi concreti — in particolare in presenza di beni significativi, contratti misti o filiere di subappalto — va verificata con il proprio commercialista o consulente fiscale.