Bonus ristrutturazione al 50% (prima casa) e 36% (altri immobili), Ecobonus e Sismabonus prorogati dalla L. 199/2025. Bonus barriere architettoniche 75%: scaduto il 31/12/2025 — dal 2026 gli interventi rientrano nel Bonus Ristrutturazione ordinario. Cinque criticità operative con soluzioni per tecnici e committenti.
Il Superbonus 110% — introdotto dal D.L. 34/2020 come misura straordinaria post-Covid — è stato progressivamente ridotto e non è più applicabile alle nuove pratiche dal 2025. La sua parabola ha distorto per anni la percezione del sistema delle detrazioni edilizie: molti committenti si aspettano ancora aliquote al 110%, o almeno al 70-65%, e restano disorientati di fronte al regime ordinario del 2026.
Il sistema vigente nel 2026 è il risultato di due interventi legislativi successivi: la Legge di Bilancio 2025 (L. 30 dicembre 2024, n. 207), che ha rimodulato le aliquote dei principali bonus edilizi distinguendo in base alla tipologia dell'immobile (prima casa o altri immobili), e la Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199), che ha prorogato per il 2026 le aliquote maggiorate già in vigore nel 2025 — evitando il previsto ribasso al 36%/30% — e non ha rinnovato il Bonus barriere architettoniche 75%, scaduto il 31 dicembre 2025. La struttura è più articolata rispetto al passato — e più articolata significa più possibilità di errore nella consulenza al committente.
Aliquota 2026 — prima casa: 50% delle spese sostenute
Aliquota 2026 — altri immobili: 36% delle spese sostenute
Massimale di spesa: 96.000 euro per unità immobiliare
Detrazione massima: 48.000 euro (prima casa) · 34.560 euro (altri immobili)
Ripartizione: in 10 quote annuali di pari importo
La L. 207/2024 aveva previsto per il 2026 un ribasso dell'aliquota al 36% per tutte le tipologie di immobile. La L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) ha invece prorogato il 50% per la prima casa anche per le spese sostenute nel 2026, rinviando al 2027 il previsto ribasso. Il massimale rimane fissato a 96.000 euro per unità immobiliare — soglia invariata da anni — con una detrazione massima effettiva di 48.000 euro per la prima casa (50% × 96.000) e 34.560 euro per gli altri immobili (36% × 96.000).
Restano ammessi tutti gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia sulle singole unità immobiliari, e gli interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni degli edifici condominiali. Tra i più frequenti:
Pagamento tramite bonifico bancario o postale "parlante" (con indicazione della causale, del codice fiscale del beneficiario e del numero di partita IVA del fornitore). Comunicazione preventiva alla ASL (solo per i cantieri soggetti alla notifica preliminare ex D.Lgs. 81/2008). Conservazione delle fatture e della documentazione per almeno 10 anni dalla data dell'ultima dichiarazione in cui la detrazione è stata fruita.
Aliquota 2026 — prima casa: 50% per interventi trainanti (cappotto, impianti ibridi, pompe di calore, microcogeneratori)
Aliquota 2026 — altri immobili: 36%
Massimali di spesa: variabili per tipologia di intervento (da 30.000 a 100.000 euro)
Ripartizione: in 10 quote annuali di pari importo
L'Ecobonus per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti è rimasto tra le detrazioni più strutturate, con aliquote differenziate per tipologia di intervento e per destinazione dell'immobile. La L. 207/2024 ha mantenuto l'aliquota al 50% per la prima casa sugli interventi più rilevanti (involucro opaco, impianti termici ad alta efficienza), riducendola al 36% per gli altri immobili.
L'Ecobonus richiede documentazione tecnica specifica: asseverazione di un tecnico abilitato che attesti la congruità delle spese e il rispetto dei requisiti minimi di prestazione energetica (DM 26 giugno 2015 e successive modifiche), e trasmissione telematica all'ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori. La mancata trasmissione all'ENEA non determina la decadenza della detrazione, ma l'assenza della documentazione tecnica sì.
Chi ha sostenuto spese per interventi sulle barriere architettoniche entro il 31 dicembre 2025 conserva il diritto alla detrazione del 75%, da ripartire secondo la scadenza dell'intervento: in 5 rate annuali per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023, in 10 rate annuali per le spese sostenute dal 1° gennaio 2024 al 31 dicembre 2025 (art. 4-bis, commi 4 e 5, L. 67/2024).
Gli interventi finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche (ascensori, montascale, rampe, adeguamento bagni, porte automatizzate) sostenuti dal 1° gennaio 2026 rientrano nel art. 16-bis, comma 1, lett. e), TUIR — la detrazione ordinaria per il recupero del patrimonio edilizio — con le stesse aliquote e massimali del Bonus Ristrutturazione: 50% per la prima casa, 36% per gli altri immobili, massimale 96.000 euro, ripartizione in 10 rate annuali.
Il professionista che nel 2026 assiste un committente in un intervento sulle barriere architettoniche non deve fare riferimento all'art. 119-ter né all'aliquota del 75%: la norma non è più applicabile alle nuove spese. L'intervento va inquadrato nel Bonus Ristrutturazione con verifica della qualifica "prima casa" e dei requisiti formali ordinari (bonifico parlante, fatture, conservazione documentale).
Aliquota 2026 — prima casa: 50% delle spese sostenute
Aliquota 2026 — altri immobili: 36% delle spese sostenute
Massimale di spesa: 96.000 euro per unità immobiliare
Ripartizione: in 10 quote annuali di pari importo
Il Sismabonus si applica agli interventi di messa in sicurezza statica e di riduzione del rischio sismico su edifici residenziali e produttivi situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3. La zona sismica 4 è esclusa. Gli interventi devono essere progettati da professionisti abilitati e corredati da asseverazione che attesti la classe di rischio dell'edificio prima e dopo l'intervento, secondo le linee guida approvate con DM 28 febbraio 2017.
La L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) ha allineato le aliquote del Sismabonus a quelle del Bonus Ristrutturazione e dell'Ecobonus: 50% per la prima casa, 36% per gli altri immobili. Le aliquote maggiorate del ciclo Superbonus (70%, 80%, 75%, 85%) non sono più applicabili alle nuove pratiche. In Campania, dove la quasi totalità del territorio ricade in zona sismica 1 o 2, il Sismabonus resta uno degli strumenti più rilevanti per il patrimonio edilizio esistente che necessita di adeguamento strutturale.
| Detrazione | Aliquota 2026 | Massimale spesa | Rate | Norma |
|---|---|---|---|---|
| Bonus ristrutturazione (prima casa) | 50% | 96.000 € / unità | 10 anni | Art. 16-bis TUIR |
| Bonus ristrutturazione (altri immobili) | 36% | 96.000 € / unità | 10 anni | Art. 16-bis TUIR |
| Ecobonus (prima casa) | 50% | 30.000–100.000 € per intervento | 10 anni | Art. 14 D.L. 63/2013 |
| Ecobonus (altri immobili) | 36% | 30.000–100.000 € per intervento | 10 anni | Art. 14 D.L. 63/2013 |
| Barriere architettoniche 75% | SCADUTO al 31/12/2025 — dal 2026 rientra nel Bonus Ristrutturazione | — | — | Art. 119-ter D.L. 34/2020 (non applicabile a spese 2026) |
| Sismabonus (prima casa) | 50% | 96.000 € / unità | 10 anni | Art. 16 D.L. 63/2013 |
| Sismabonus (altri immobili) | 36% | 96.000 € / unità | 10 anni | Art. 16 D.L. 63/2013 |
Le detrazioni si fruiscono in quote annuali scomputabili dall'IRPEF lorda. Se il contribuente ha un'IRPEF lorda inferiore alla quota annuale di detrazione, la quota eccedente è perduta — non è rimborsabile e non è riportabile all'anno successivo (a differenza di quanto avveniva con alcune modalità del Superbonus). Un pensionato con reddito basso che esegue un intervento da 30.000 euro (bonus ristrutturazione 36% = 10.800 euro in 10 anni = 1.080 euro/anno) potrebbe non avere capienza fiscale sufficiente per fruire dell'intera detrazione.
Il pagamento tramite bonifico bancario o postale con causale specifica è requisito formale inderogabile per quasi tutte le detrazioni edilizie. I vizi più frequenti: causale generica ("pagamento fattura"), assenza del codice fiscale del beneficiario della detrazione, assenza della partita IVA del fornitore, pagamento con strumenti diversi dal bonifico (carta di credito, contanti, compensazione). La banca o la posta applicano la ritenuta dell'8% sull'importo — che è il meccanismo di controllo fiscale — solo se la causale è corretta. Un bonifico sbagliato può far decadere la detrazione sull'intero importo pagato.
Per l'Ecobonus e per il Sismabonus l'asseverazione di congruità delle spese da parte di un tecnico abilitato è obbligatoria. Il tecnico che assevera la congruità si espone a responsabilità civile e penale se le spese risultano in seguito incongruenti con i prezzi di mercato o con i prezzari di riferimento (DEI, prezzari regionali). La prassi di asseverare spese "a forfait" o "in linea con il mercato" senza una verifica analitica è diffusa ma rischiosa, soprattutto dopo l'inasprimento dei controlli dell'Agenzia delle Entrate post-Superbonus.
La L. 207/2024 ha introdotto aliquote differenziate tra prima casa e altri immobili per l'Ecobonus (50% vs 36%). La qualifica di "prima casa" ai fini delle detrazioni non coincide necessariamente con la residenza anagrafica né con la prima casa ai fini IMU: è un concetto fiscale che va verificato con precisione. Un errore nella classificazione — applicare il 50% su un immobile che non qualifica come prima casa — espone il contribuente a recupero della detrazione maggiorata con sanzioni.