Fiscalità edilizia · Detrazioni · L. 207/2024 · L. 199/2025

Detrazioni fiscali 2026 per ristrutturazioni: cosa resta dopo il Superbonus

Bonus ristrutturazione al 50% (prima casa) e 36% (altri immobili), Ecobonus e Sismabonus prorogati dalla L. 199/2025. Bonus barriere architettoniche 75%: scaduto il 31/12/2025 — dal 2026 gli interventi rientrano nel Bonus Ristrutturazione ordinario. Cinque criticità operative con soluzioni per tecnici e committenti.

Aggiornato al: giugno 2026  ·  L. 207/2024 · L. 199/2025 · Art. 16-bis TUIR · D.L. 63/2013

1. Il quadro 2026: dopo il Superbonus

Il Superbonus 110% — introdotto dal D.L. 34/2020 come misura straordinaria post-Covid — è stato progressivamente ridotto e non è più applicabile alle nuove pratiche dal 2025. La sua parabola ha distorto per anni la percezione del sistema delle detrazioni edilizie: molti committenti si aspettano ancora aliquote al 110%, o almeno al 70-65%, e restano disorientati di fronte al regime ordinario del 2026.

Il sistema vigente nel 2026 è il risultato di due interventi legislativi successivi: la Legge di Bilancio 2025 (L. 30 dicembre 2024, n. 207), che ha rimodulato le aliquote dei principali bonus edilizi distinguendo in base alla tipologia dell'immobile (prima casa o altri immobili), e la Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199), che ha prorogato per il 2026 le aliquote maggiorate già in vigore nel 2025 — evitando il previsto ribasso al 36%/30% — e non ha rinnovato il Bonus barriere architettoniche 75%, scaduto il 31 dicembre 2025. La struttura è più articolata rispetto al passato — e più articolata significa più possibilità di errore nella consulenza al committente.

Nota metodologica. Le detrazioni fiscali sono soggette a revisione annuale con la Legge di Bilancio. Le aliquote e i massimali riportati in questo articolo si riferiscono al regime vigente per le spese sostenute nell'anno 2026. Per spese sostenute in anni diversi, o per lavori iniziati in anni precedenti, verificare la normativa specifica dell'anno di competenza fiscale.

2. Bonus ristrutturazione (art. 16-bis TUIR)

Detrazione · Art. 16-bis TUIR

Bonus ristrutturazione edilizia

Aliquota 2026 — prima casa: 50% delle spese sostenute

Aliquota 2026 — altri immobili: 36% delle spese sostenute

Massimale di spesa: 96.000 euro per unità immobiliare

Detrazione massima: 48.000 euro (prima casa) · 34.560 euro (altri immobili)

Ripartizione: in 10 quote annuali di pari importo

La L. 207/2024 aveva previsto per il 2026 un ribasso dell'aliquota al 36% per tutte le tipologie di immobile. La L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) ha invece prorogato il 50% per la prima casa anche per le spese sostenute nel 2026, rinviando al 2027 il previsto ribasso. Il massimale rimane fissato a 96.000 euro per unità immobiliare — soglia invariata da anni — con una detrazione massima effettiva di 48.000 euro per la prima casa (50% × 96.000) e 34.560 euro per gli altri immobili (36% × 96.000).

Interventi ammessi

Restano ammessi tutti gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia sulle singole unità immobiliari, e gli interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni degli edifici condominiali. Tra i più frequenti:

  • Rifacimento di impianti (elettrico, idraulico, termico) non rientranti nell'Ecobonus
  • Sostituzione di infissi e serramenti (se non agevolati come Ecobonus)
  • Opere murarie interne, pavimentazioni, finiture
  • Realizzazione di autorimesse e posti auto pertinenziali
  • Acquisto di immobili ristrutturati da imprese (detrazione sul 25% del prezzo, fino a 96.000 euro)

Requisiti formali

Pagamento tramite bonifico bancario o postale "parlante" (con indicazione della causale, del codice fiscale del beneficiario e del numero di partita IVA del fornitore). Comunicazione preventiva alla ASL (solo per i cantieri soggetti alla notifica preliminare ex D.Lgs. 81/2008). Conservazione delle fatture e della documentazione per almeno 10 anni dalla data dell'ultima dichiarazione in cui la detrazione è stata fruita.

3. Ecobonus (art. 14 D.L. 63/2013)

Detrazione · Art. 14 D.L. 63/2013

Ecobonus — riqualificazione energetica

Aliquota 2026 — prima casa: 50% per interventi trainanti (cappotto, impianti ibridi, pompe di calore, microcogeneratori)

Aliquota 2026 — altri immobili: 36%

Massimali di spesa: variabili per tipologia di intervento (da 30.000 a 100.000 euro)

Ripartizione: in 10 quote annuali di pari importo

L'Ecobonus per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti è rimasto tra le detrazioni più strutturate, con aliquote differenziate per tipologia di intervento e per destinazione dell'immobile. La L. 207/2024 ha mantenuto l'aliquota al 50% per la prima casa sugli interventi più rilevanti (involucro opaco, impianti termici ad alta efficienza), riducendola al 36% per gli altri immobili.

Principali interventi e massimali

  • Coibentazione dell'involucro opaco (cappotto termico, isolamento tetto e pavimento): massimale 60.000 euro per unità
  • Sostituzione impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore, impianti ibridi o microcogeneratori ad alta efficienza: massimale 30.000 euro per unità. Nota: le caldaie alimentate esclusivamente a combustibili fossili (incluse le caldaie a condensazione a gas) sono escluse, per le relative spese di sostituzione, sia dall’Ecobonus sia dal bonus ristrutturazioni nel triennio 2025–2027 (L. 207/2024, articolo 1, comma 55). Questa esclusione non va estesa automaticamente a configurazioni impiantistiche diverse.
  • Sostituzione di infissi e serramenti con riduzione della trasmittanza termica: massimale 60.000 euro per unità
  • Schermature solari: massimale 60.000 euro per unità
  • Micro-cogeneratori e sistemi ibridi: massimale 100.000 euro per unità

La documentazione tecnica obbligatoria

L'Ecobonus richiede documentazione tecnica specifica: asseverazione di un tecnico abilitato che attesti la congruità delle spese e il rispetto dei requisiti minimi di prestazione energetica (DM 26 giugno 2015 e successive modifiche), e trasmissione telematica all'ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori. La mancata trasmissione all'ENEA non determina la decadenza della detrazione, ma l'assenza della documentazione tecnica sì.

4. Bonus barriere architettoniche 75%: scaduto al 31/12/2025

Attenzione. Il bonus barriere architettoniche al 75% (art. 119-ter D.L. 34/2020) si applicava alle spese sostenute tra il 1° gennaio 2022 e il 31 dicembre 2025. La L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) non ha prorogato questa agevolazione. Dal 1° gennaio 2026 le spese per l'eliminazione delle barriere architettoniche non beneficiano più dell'aliquota del 75%, ma rientrano nel regime ordinario del Bonus Ristrutturazione (art. 16-bis TUIR) con le aliquote del 50% (prima casa) o 36% (altri immobili).

Spese sostenute entro il 31/12/2025

Chi ha sostenuto spese per interventi sulle barriere architettoniche entro il 31 dicembre 2025 conserva il diritto alla detrazione del 75%, da ripartire secondo la scadenza dell'intervento: in 5 rate annuali per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023, in 10 rate annuali per le spese sostenute dal 1° gennaio 2024 al 31 dicembre 2025 (art. 4-bis, commi 4 e 5, L. 67/2024).

Spese sostenute dal 1° gennaio 2026

Gli interventi finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche (ascensori, montascale, rampe, adeguamento bagni, porte automatizzate) sostenuti dal 1° gennaio 2026 rientrano nel art. 16-bis, comma 1, lett. e), TUIR — la detrazione ordinaria per il recupero del patrimonio edilizio — con le stesse aliquote e massimali del Bonus Ristrutturazione: 50% per la prima casa, 36% per gli altri immobili, massimale 96.000 euro, ripartizione in 10 rate annuali.

Implicazione operativa

Il professionista che nel 2026 assiste un committente in un intervento sulle barriere architettoniche non deve fare riferimento all'art. 119-ter né all'aliquota del 75%: la norma non è più applicabile alle nuove spese. L'intervento va inquadrato nel Bonus Ristrutturazione con verifica della qualifica "prima casa" e dei requisiti formali ordinari (bonifico parlante, fatture, conservazione documentale).

5. Sismabonus

Detrazione · Art. 16 D.L. 63/2013

Sismabonus — interventi di riduzione del rischio sismico

Aliquota 2026 — prima casa: 50% delle spese sostenute

Aliquota 2026 — altri immobili: 36% delle spese sostenute

Massimale di spesa: 96.000 euro per unità immobiliare

Ripartizione: in 10 quote annuali di pari importo

Il Sismabonus si applica agli interventi di messa in sicurezza statica e di riduzione del rischio sismico su edifici residenziali e produttivi situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3. La zona sismica 4 è esclusa. Gli interventi devono essere progettati da professionisti abilitati e corredati da asseverazione che attesti la classe di rischio dell'edificio prima e dopo l'intervento, secondo le linee guida approvate con DM 28 febbraio 2017.

La L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) ha allineato le aliquote del Sismabonus a quelle del Bonus Ristrutturazione e dell'Ecobonus: 50% per la prima casa, 36% per gli altri immobili. Le aliquote maggiorate del ciclo Superbonus (70%, 80%, 75%, 85%) non sono più applicabili alle nuove pratiche. In Campania, dove la quasi totalità del territorio ricade in zona sismica 1 o 2, il Sismabonus resta uno degli strumenti più rilevanti per il patrimonio edilizio esistente che necessita di adeguamento strutturale.

Analisi critica · 5 criticità con soluzioni operative

Dove il sistema delle detrazioni genera problemi reali — e come gestirli

Criticità 01

La capienza fiscale: la detrazione che non si riesce a fruire

Le detrazioni si fruiscono in quote annuali scomputabili dall'IRPEF lorda. Se il contribuente ha un'IRPEF lorda inferiore alla quota annuale di detrazione, la quota eccedente è perduta — non è rimborsabile e non è riportabile all'anno successivo (a differenza di quanto avveniva con alcune modalità del Superbonus). Un pensionato con reddito basso che esegue un intervento da 30.000 euro (bonus ristrutturazione 36% = 10.800 euro in 10 anni = 1.080 euro/anno) potrebbe non avere capienza fiscale sufficiente per fruire dell'intera detrazione.

Soluzione operativa Prima di consigliare un intervento con detrazione, verificare la capienza fiscale del committente: IRPEF lorda annua stimata vs quota annuale di detrazione. Per i contribuenti a basso reddito, valutare se esistono alternative (intervento in comproprietà con soggetto a maggiore capienza, agevolazione in capo al coniuge convivente, frazionamento temporale delle spese su più anni fiscali). Il tecnico non è un consulente fiscale, ma segnalare il problema è parte della consulenza corretta.
Criticità 02

Il bonifico "parlante": vizi formali che fanno decadere la detrazione

Il pagamento tramite bonifico bancario o postale con causale specifica è requisito formale inderogabile per quasi tutte le detrazioni edilizie. I vizi più frequenti: causale generica ("pagamento fattura"), assenza del codice fiscale del beneficiario della detrazione, assenza della partita IVA del fornitore, pagamento con strumenti diversi dal bonifico (carta di credito, contanti, compensazione). La banca o la posta applicano la ritenuta dell'8% sull'importo — che è il meccanismo di controllo fiscale — solo se la causale è corretta. Un bonifico sbagliato può far decadere la detrazione sull'intero importo pagato.

Soluzione operativa Fornire al committente, prima dell'inizio dei lavori, un modello di causale precompilato da usare per ogni bonifico: "Pagamento per lavori di [tipologia intervento] ex art. [norma applicabile] — CF beneficiario [codice fiscale] — PIVA fornitore [partita IVA]". Verificare che tutti i pagamenti siano stati effettuati correttamente prima di redigere l'asseverazione o la documentazione fiscale finale. I pagamenti in contanti o con carte di credito non danno diritto alla detrazione, anche se documentati da fattura.
Criticità 03

La congruità delle spese: il nodo dell'asseverazione tecnica

Per l'Ecobonus e per il Sismabonus l'asseverazione di congruità delle spese da parte di un tecnico abilitato è obbligatoria. Il tecnico che assevera la congruità si espone a responsabilità civile e penale se le spese risultano in seguito incongruenti con i prezzi di mercato o con i prezzari di riferimento (DEI, prezzari regionali). La prassi di asseverare spese "a forfait" o "in linea con il mercato" senza una verifica analitica è diffusa ma rischiosa, soprattutto dopo l'inasprimento dei controlli dell'Agenzia delle Entrate post-Superbonus.

Soluzione operativa Redigere un computo metrico estimativo analitico prima dell'asseverazione, con riferimento ai prezzari ufficiali vigenti nella Regione o al prezziario DEI. Per interventi complessi, richiedere al fornitore un preventivo dettagliato per voce di lavorazione, e confrontarlo con i prezzi di riferimento. Conservare tutta la documentazione di supporto all'asseverazione per almeno 10 anni. In caso di scostamento significativo dai prezzari, documentarne la ragione (materiali speciali, cantieri difficili, costi di trasporto eccezionali).
Criticità 04

Prima casa o no: la distinzione che vale migliaia di euro

La L. 207/2024 ha introdotto aliquote differenziate tra prima casa e altri immobili per l'Ecobonus (50% vs 36%). La qualifica di "prima casa" ai fini delle detrazioni non coincide necessariamente con la residenza anagrafica né con la prima casa ai fini IMU: è un concetto fiscale che va verificato con precisione. Un errore nella classificazione — applicare il 50% su un immobile che non qualifica come prima casa — espone il contribuente a recupero della detrazione maggiorata con sanzioni.

Soluzione operativa Prima di indicare al committente l'aliquota applicabile, verificare la qualifica dell'immobile ai fini delle detrazioni edilizie: dimora abituale del contribuente o del suo nucleo familiare, non ceduta a terzi né adibita a uso diverso dall'abitazione principale. In caso di dubbio, indirizzare il committente al proprio consulente fiscale o al CAF per la verifica. Il tecnico non deve esprimersi sulla qualifica fiscale dell'immobile, ma deve segnalare che la questione è rilevante e va accertata prima dell'inizio dei lavori.
Criticità 05

La trasmissione all'ENEA: il termine che scivola inosservato

Per l'Ecobonus, la trasmissione telematica della scheda descrittiva dell'intervento al portale ENEA deve avvenire entro 90 giorni dalla data di fine lavori. La "fine lavori" non è sempre definita con precisione: è la data del certificato di regolare esecuzione? Del collaudo? Dell'ultimo intervento del tecnico? Questa ambiguità porta molti tecnici e committenti a calcolare i 90 giorni in modo errato, rischiando di perdere il termine. L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la decadenza dalla detrazione per mancata o tardiva trasmissione all'ENEA non è automatica, ma la documentazione mancante è comunque un elemento di rischio in caso di controllo.

Soluzione operativa Definire per iscritto, nel contratto con il committente, chi è responsabile della trasmissione all'ENEA e entro quale termine. Calcolare i 90 giorni dalla data della dichiarazione di fine lavori firmata dal direttore dei lavori o, in sua assenza, dalla data dell'ultima fattura dell'impresa esecutrice. Inserire la scadenza ENEA nello scadenziario di studio e monitorarla. Non lasciare al committente l'incombenza della trasmissione senza averlo istruito in dettaglio sulla procedura.

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Fonti e riferimenti normativi

Base documentale dell'articolo

  • L. 30 dicembre 2024, n. 207 — Legge di Bilancio 2025: rimodulazione aliquote detrazioni edilizie
  • L. 30 dicembre 2025, n. 199 — Legge di Bilancio 2026: proroga aliquote 50%/36% per bonus ristrutturazione, Ecobonus e Sismabonus; mancata proroga del bonus barriere architettoniche 75%
  • DPR 22 dicembre 1986, n. 917, art. 16-bis — TUIR: detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio
  • D.L. 4 giugno 2013, n. 63 (conv. L. 90/2013), art. 14 — Ecobonus: riqualificazione energetica
  • D.L. 4 giugno 2013, n. 63 (conv. L. 90/2013), art. 16 — Sismabonus: riduzione del rischio sismico
  • D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (conv. L. 77/2020), art. 119-ter — Bonus barriere architettoniche 75%: applicabile alle spese sostenute fino al 31/12/2025
  • DM 26 giugno 2015 — Requisiti minimi di prestazione energetica (Ecobonus)
  • DM 28 febbraio 2017 — Linee guida classificazione del rischio sismico (Sismabonus)
  • Circolare Agenzia delle Entrate n. 8/E del 19 giugno 2025 — Bonus edilizi: chiarimenti sulle novità della Legge di Bilancio 2025
  • Guida Agenzia delle Entrate — Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali (aggiornata febbraio 2026)

consulenzaedile.it — Geom. Angelo Maria Bracuti | Campania / Salerno

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