1. I tre condoni edilizi: sintesi operativa
L'Italia ha conosciuto tre condoni edilizi di portata nazionale, ciascuno con proprie regole, scadenze e limiti. A questi si aggiungono le norme regionali di recepimento, che in Campania hanno introdotto specifiche disposizioni procedurali.
| Condono | Norma | Abusi ammessi | Termine presentazione | Limite volumetrico |
|---|---|---|---|---|
| Primo condono | L. 47/1985 | Abusi ultimati entro il 1° ottobre 1983 | 30 novembre 1985 | Nessuno (con maggiorazione oblazione oltre 500 m³) |
| Secondo condono | L. 724/1994 | Abusi ultimati entro il 31 dicembre 1993 | 31 marzo 1995 | 750 m³ per immobili residenziali |
| Terzo condono | L. 326/2003 (art. 32 D.L. 269/2003) | Abusi ultimati entro il 31 marzo 2003 | 31 marzo 2004 (prorogato) | 750 m³ — con forti limitazioni per zone vincolate |
2. La situazione in Campania: le domande pendenti
La Campania è tra le Regioni italiane con il maggior numero di domande di condono edilizio ancora in attesa di definizione. Le stime disponibili — basate sui dati comunicati dai Comuni alla Regione — indicano giacenze nell'ordine delle centinaia di migliaia di pratiche, concentrate soprattutto nei grandi Comuni dell'area metropolitana di Napoli e nelle province di Salerno e Caserta.
Le ragioni di questa giacenza strutturale sono molteplici: carenza di personale negli uffici tecnici comunali, complessità dell'istruttoria per le pratiche di terzo condono nelle zone vincolate, incertezza normativa sull'applicabilità del silenzio-assenso, e — in alcuni casi — scarsa priorità politica alla definizione delle pratiche. Il risultato è che immobili su cui è stata presentata regolare domanda di condono nel 2003 o 2004 si trovano ancora oggi in uno stato di limbo giuridico.
La L.R. Campania 19/2001 e il terzo condono
La L.R. Campania 28 novembre 2001, n. 19 ha recepito il terzo condono con disposizioni procedurali specifiche. In particolare, la norma regionale ha previsto criteri più restrittivi per le zone di inedificabilità assoluta (fasce costiere, aree a rischio idrogeologico, zone sismiche con particolari limitazioni), escludendo dall'ambito del condono una quota significativa degli abusi presenti sul territorio campano. Molte domande presentate in buona fede si sono trovate in zona esclusa e non possono quindi essere definite con provvedimento favorevole.
Il problema delle zone escluse
Il terzo condono è escluso nelle zone di inedificabilità assoluta (fascia costiera, aree demaniali, zone a vincolo PAI) e fortemente limitato nelle zone vincolate paesaggisticamente. In Campania, dove la pressione urbanistica sulle coste è stata storicamente elevatissima, una quota rilevante delle domande pendenti riguarda immobili in queste zone. Per queste pratiche non è possibile alcuna definizione favorevole: la domanda è destinata al rigetto, ma il rigetto formale — con i tempi degli uffici comunali — non arriva.
3. Il silenzio-assenso: quando si applica e quando no
Il silenzio-assenso sul condono edilizio è uno dei temi più controversi del diritto urbanistico campano. La questione è se, decorso un certo termine dalla presentazione della domanda senza che il Comune si sia pronunciato, si formi un titolo in sanatoria per silenzio-assenso.
Il quadro normativo
La L. 47/1985 (primo condono) prevedeva espressamente il silenzio-assenso decorsi 24 mesi dalla domanda (poi modificato). Le leggi successive hanno disciplinato la materia in modo meno netto. Per il terzo condono (L. 326/2003), la giurisprudenza ha assunto posizioni oscillanti: alcune sentenze del Consiglio di Stato hanno riconosciuto il silenzio-assenso al decorso dei termini; altre hanno escluso che si formi automaticamente, in particolare nelle zone vincolate.
La posizione attuale del TAR Campania
Il TAR Campania – Napoli ha adottato negli anni una posizione tendenzialmente restrittiva: il silenzio-assenso non si forma automaticamente nelle zone vincolate paesaggisticamente o in aree a rischio idrogeologico, dove è necessario il parere favorevole della Soprintendenza o dell'autorità idrogeologica competente. In assenza di questo parere, il procedimento non si conclude e il silenzio non produce effetti. Per le zone non vincolate, la giurisprudenza è più favorevole all'applicazione del silenzio-assenso, ma non uniforme.
La prova del silenzio-assenso
Chi intende fare valere il silenzio-assenso deve poter dimostrare: (a) la regolare presentazione della domanda nei termini, con ricevuta di protocollo; (b) il versamento completo dell'oblazione (primo e secondo acconto nei termini di legge); (c) il decorso dei termini previsti dalla norma senza pronuncia comunale; (d) l'assenza di vincoli ostativi che escludano la formazione del silenzio. In mancanza di questi elementi, l'invocazione del silenzio-assenso è una posizione difensiva debole.
4. Condono e rogito notarile: cosa va dichiarato
La compravendita di un immobile con domanda di condono pendente è possibile ma richiede specifiche dichiarazioni in atto. L'art. 40 della L. 47/1985 — applicabile anche ai condoni successivi — prevede che negli atti di trasferimento immobiliare il venditore debba dichiarare gli estremi della domanda di condono presentata, allegando copia della ricevuta di presentazione e dell'oblazione versata.
L'onere della prova sul venditore
Il venditore è tenuto a dichiarare l'esistenza della domanda di condono pendente. Se omette questa dichiarazione e l'acquirente la scopre successivamente, l'acquirente può agire per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo, dimostrando che la pendenza del condono costituisce un vizio della cosa venduta rilevante ai fini contrattuali. Il notaio che non richiede al venditore le dichiarazioni di legge si espone a responsabilità professionale.
L'effetto della pendenza sull'acquirente
L'acquirente di un immobile con condono pendente subentra nella posizione giuridica del venditore rispetto alla domanda: ha diritto alla definizione del procedimento e, se definito favorevolmente, alla concessione in sanatoria. Ha anche diritto a richiedere al Comune lo stato della pratica e a sollecitarne la definizione. In caso di rigetto della domanda di condono dopo il rogito, l'acquirente si trova con un immobile in parte irregolare — situazione che, se non dichiarata o nota, fonda un'azione di garanzia contro il venditore.
5. Interazione con il Salva Casa
L'interazione tra le domande di condono pendenti e gli strumenti introdotti dal Salva Casa (L. 105/2024) è uno dei temi più delicati per il tecnico campano. I due regimi non si sovrappongono automaticamente, ma si intersecano in modi che richiedono analisi caso per caso.
Il condono pendente non produce stato legittimo
Come già chiarito nell'articolo sullo stato legittimo, la domanda di condono pendente non produce titolo fino alla definizione con provvedimento espresso. Lo stato legittimo dell'immobile — ai fini del Salva Casa, delle pratiche edilizie successive e della compravendita — non può essere fondato su una domanda di condono in attesa di definizione. L'immobile è in uno stato di limbo che il Salva Casa non risolve e che non può essere superato con l'asseverazione del tecnico.
La sanatoria semplificata (art. 36-bis) e il condono
L'art. 36-bis DPR 380/2001 (sanatoria semplificata introdotta dal Salva Casa) si applica alle parziali difformità rispetto a un titolo abilitativo esistente. Per la parte dell'immobile oggetto di domanda di condono pendente, non esiste un titolo — la domanda è in attesa di definizione. Quindi l'art. 36-bis non è applicabile alla parte condonianda: si applica, semmai, alle parziali difformità rispetto alle parti dell'immobile che hanno già un titolo abilitativo valido.
CdS 2848/2026 e Corte Cost. 86/2026: orientamento complementare sugli effetti del condono
Le due pronunce non sono in contrasto, ma definiscono profili complementari rilevanti anche per le domande pendenti. Il CdS 2848/2026 ha stabilito che il condono perfezionato concorre alla formazione dello stato legittimo e abilita gli interventi edilizi ordinari, ristrutturazione inclusa; la Corte Cost. 86/2026 ha precisato che tale legittimazione non attribuisce automaticamente il diritto alle premialità volumetriche previste per gli immobili originariamente conformi. Per l'immobile con domanda di condono ancora pendente la situazione rimane distinta: finché il procedimento non è definito con provvedimento espresso, non esiste un titolo consolidato e il Salva Casa non è applicabile alla parte condonianda. Il quadro giurisprudenziale attuale non legittima letture espansive che equiparino la domanda pendente a un titolo già rilasciato.