In Campania decine di migliaia di domande di condono edilizio restano inevase a oltre vent'anni dalla presentazione. Una guida operativa per tecnici e privati: cosa fare con una domanda pendente, quando vale il silenzio-assenso, come interagisce con il Salva Casa e con il rogito notarile.
L'Italia ha conosciuto tre condoni edilizi di portata nazionale, ciascuno con proprie regole, scadenze e limiti. A questi si aggiungono le norme regionali di recepimento, che in Campania hanno introdotto specifiche disposizioni procedurali.
| Condono | Norma | Abusi ammessi | Termine presentazione | Limite volumetrico |
|---|---|---|---|---|
| Primo condono | L. 47/1985 | Abusi ultimati entro il 1° ottobre 1983 | 30 novembre 1985 | Nessuno (con maggiorazione oblazione oltre 500 m³) |
| Secondo condono | L. 724/1994 | Abusi ultimati entro il 31 dicembre 1993 | 31 marzo 1995 | 750 m³ per immobili residenziali |
| Terzo condono | L. 326/2003 (art. 32 D.L. 269/2003) | Abusi ultimati entro il 31 marzo 2003 | 31 marzo 2004 (prorogato) | 750 m³ — con forti limitazioni per zone vincolate |
La Campania è tra le Regioni italiane con il maggior numero di domande di condono edilizio ancora in attesa di definizione. Le stime disponibili — basate sui dati comunicati dai Comuni alla Regione — indicano giacenze nell'ordine delle centinaia di migliaia di pratiche, concentrate soprattutto nei grandi Comuni dell'area metropolitana di Napoli e nelle province di Salerno e Caserta.
Le ragioni di questa giacenza strutturale sono molteplici: carenza di personale negli uffici tecnici comunali, complessità dell'istruttoria per le pratiche di terzo condono nelle zone vincolate, incertezza normativa sull'applicabilità del silenzio-assenso, e — in alcuni casi — scarsa priorità politica alla definizione delle pratiche. Il risultato è che immobili su cui è stata presentata regolare domanda di condono nel 2003 o 2004 si trovano ancora oggi in uno stato di limbo giuridico.
La L.R. Campania 28 novembre 2001, n. 19 ha recepito il terzo condono con disposizioni procedurali specifiche. In particolare, la norma regionale ha previsto criteri più restrittivi per le zone di inedificabilità assoluta (fasce costiere, aree a rischio idrogeologico, zone sismiche con particolari limitazioni), escludendo dall'ambito del condono una quota significativa degli abusi presenti sul territorio campano. Molte domande presentate in buona fede si sono trovate in zona esclusa e non possono quindi essere definite con provvedimento favorevole.
Il terzo condono è escluso nelle zone di inedificabilità assoluta (fascia costiera, aree demaniali, zone a vincolo PAI) e fortemente limitato nelle zone vincolate paesaggisticamente. In Campania, dove la pressione urbanistica sulle coste è stata storicamente elevatissima, una quota rilevante delle domande pendenti riguarda immobili in queste zone. Per queste pratiche non è possibile alcuna definizione favorevole: la domanda è destinata al rigetto, ma il rigetto formale — con i tempi degli uffici comunali — non arriva.
Il silenzio-assenso sul condono edilizio è uno dei temi più controversi del diritto urbanistico campano. La questione è se, decorso un certo termine dalla presentazione della domanda senza che il Comune si sia pronunciato, si formi un titolo in sanatoria per silenzio-assenso.
La L. 47/1985 (primo condono) prevedeva espressamente il silenzio-assenso decorsi 24 mesi dalla domanda (poi modificato). Le leggi successive hanno disciplinato la materia in modo meno netto. Per il terzo condono (L. 326/2003), la giurisprudenza ha assunto posizioni oscillanti: alcune sentenze del Consiglio di Stato hanno riconosciuto il silenzio-assenso al decorso dei termini; altre hanno escluso che si formi automaticamente, in particolare nelle zone vincolate.
Il TAR Campania – Napoli ha adottato negli anni una posizione tendenzialmente restrittiva: il silenzio-assenso non si forma automaticamente nelle zone vincolate paesaggisticamente o in aree a rischio idrogeologico, dove è necessario il parere favorevole della Soprintendenza o dell'autorità idrogeologica competente. In assenza di questo parere, il procedimento non si conclude e il silenzio non produce effetti. Per le zone non vincolate, la giurisprudenza è più favorevole all'applicazione del silenzio-assenso, ma non uniforme.
Chi intende fare valere il silenzio-assenso deve poter dimostrare: (a) la regolare presentazione della domanda nei termini, con ricevuta di protocollo; (b) il versamento completo dell'oblazione (primo e secondo acconto nei termini di legge); (c) il decorso dei termini previsti dalla norma senza pronuncia comunale; (d) l'assenza di vincoli ostativi che escludano la formazione del silenzio. In mancanza di questi elementi, l'invocazione del silenzio-assenso è una posizione difensiva debole.
La compravendita di un immobile con domanda di condono pendente è possibile ma richiede specifiche dichiarazioni in atto. L'art. 40 della L. 47/1985 — applicabile anche ai condoni successivi — prevede che negli atti di trasferimento immobiliare il venditore debba dichiarare gli estremi della domanda di condono presentata, allegando copia della ricevuta di presentazione e dell'oblazione versata.
Il venditore è tenuto a dichiarare l'esistenza della domanda di condono pendente. Se omette questa dichiarazione e l'acquirente la scopre successivamente, l'acquirente può agire per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo, dimostrando che la pendenza del condono costituisce un vizio della cosa venduta rilevante ai fini contrattuali. Il notaio che non richiede al venditore le dichiarazioni di legge si espone a responsabilità professionale.
L'acquirente di un immobile con condono pendente subentra nella posizione giuridica del venditore rispetto alla domanda: ha diritto alla definizione del procedimento e, se definito favorevolmente, alla concessione in sanatoria. Ha anche diritto a richiedere al Comune lo stato della pratica e a sollecitarne la definizione. In caso di rigetto della domanda di condono dopo il rogito, l'acquirente si trova con un immobile in parte irregolare — situazione che, se non dichiarata o nota, fonda un'azione di garanzia contro il venditore.
L'interazione tra le domande di condono pendenti e gli strumenti introdotti dal Salva Casa (L. 105/2024) è uno dei temi più delicati per il tecnico campano. I due regimi non si sovrappongono automaticamente, ma si intersecano in modi che richiedono analisi caso per caso.
Come già chiarito nell'articolo sullo stato legittimo, la domanda di condono pendente non produce titolo fino alla definizione con provvedimento espresso. Lo stato legittimo dell'immobile — ai fini del Salva Casa, delle pratiche edilizie successive e della compravendita — non può essere fondato su una domanda di condono in attesa di definizione. L'immobile è in uno stato di limbo che il Salva Casa non risolve e che non può essere superato con l'asseverazione del tecnico.
L'art. 36-bis DPR 380/2001 (sanatoria semplificata introdotta dal Salva Casa) si applica alle parziali difformità rispetto a un titolo abilitativo esistente. Per la parte dell'immobile oggetto di domanda di condono pendente, non esiste un titolo — la domanda è in attesa di definizione. Quindi l'art. 36-bis non è applicabile alla parte condonianda: si applica, semmai, alle parziali difformità rispetto alle parti dell'immobile che hanno già un titolo abilitativo valido.
Le due pronunce non sono in contrasto, ma definiscono profili complementari rilevanti anche per le domande pendenti. Il CdS 2848/2026 ha stabilito che il condono perfezionato concorre alla formazione dello stato legittimo e abilita gli interventi edilizi ordinari, ristrutturazione inclusa; la Corte Cost. 86/2026 ha precisato che tale legittimazione non attribuisce automaticamente il diritto alle premialità volumetriche previste per gli immobili originariamente conformi. Per l'immobile con domanda di condono ancora pendente la situazione rimane distinta: finché il procedimento non è definito con provvedimento espresso, non esiste un titolo consolidato e il Salva Casa non è applicabile alla parte condonianda. Il quadro giurisprudenziale attuale non legittima letture espansive che equiparino la domanda pendente a un titolo già rilasciato.
È frequente che il Comune non riesca a reperire la pratica di condono presentata decenni fa: cambio di sede degli uffici, archivi non informatizzati, numerazioni progressive rielaborate. Il richiedente ha la ricevuta di protocollo — ma il Comune non trova il fascicolo. In questi casi l'immobile è in una situazione paradossale: la domanda esiste, è stata presentata regolarmente, ma non è rintracciabile dall'amministrazione.
La domanda di condono è valida solo se accompagnata dal versamento dell'oblazione nelle misure e nei termini previsti dalla legge (primo acconto alla presentazione, secondo acconto entro il termine stabilito dalla norma). Un'oblazione incompleta — perché il secondo acconto non è stato versato, o perché è stato calcolato in misura insufficiente — rende la domanda improcedibile. In molti casi il vizio è stato scoperto solo a distanza di anni, quando si è tentato di sbloccare la pratica.
Le domande di condono per immobili in zone di inedificabilità assoluta (fascia costiera dei 300 metri, aree demaniali, zone PAI ad alto rischio) non possono essere definite favorevolmente. Il Comune è tenuto a rigettarle — ma spesso non lo fa per carenza di personale o per timore di contenzioso. Il risultato è che queste pratiche restano pendenti indefinitamente, bloccando qualsiasi operazione sull'immobile. Il proprietario che attende una definizione favorevole che non potrà mai arrivare perde tempo e risorse.
In presenza di domanda di condono pendente, la dichiarazione di stato legittimo che il tecnico assevera per il rogito deve essere circoscritta con precisione. Non è possibile asseverare lo stato legittimo dell'intera unità immobiliare quando parte di essa è oggetto di condono non ancora definito. Il tecnico che assevera uno stato legittimo "pieno" su un immobile con condono pendente si espone a contestazioni sia dal notaio sia dall'acquirente, in caso di rigetto successivo della domanda di condono.
Il proprietario che vuole sbloccare la pratica di condono ha diritto a sollecitare il Comune a concludere il procedimento. Ma un sollecito mal impostato può avere effetti controproducenti: portare la pratica all'attenzione di un ufficio che la analizza e la rigetta in tempi brevi, quando la pratica potrebbe invece essere definita favorevolmente se correttamente istruita. Il paradosso è reale: a volte conviene non sollecitare finché non si è certi che la pratica possa essere definita positivamente.