Due pronunce del 2026 chiudono decenni di incertezza sul regime degli immobili condonati: il condono perfezionato produce stato legittimo pieno e abilita la ristrutturazione edilizia; non attribuisce però automaticamente il diritto alle premialità volumetriche. Implicazioni operative per tecnici, notai e privati.
Per decenni, la prassi amministrativa e un orientamento giurisprudenziale consolidato — seppur non univoco — hanno trattato gli immobili oggetto di condono edilizio come beni in una condizione urbanistica "diminuita": regolarizzati quanto basta per evitare la demolizione, ma privi di piena dignità edilizia agli effetti degli interventi successivi.
L'impostazione prevalente era la seguente: il condono produce effetti penali (estinzione del reato edilizio) e amministrativi limitati (sospensione dell'ordine di demolizione), ma non attribuisce allo stato legittimo dell'immobile la stessa portata di un titolo abilitativo ordinario. In pratica: sull'immobile condonato si poteva fare manutenzione, non ristrutturazione edilizia.
Questa lettura — tralaticia, mai fondata su un principio normativo esplicito — ha prodotto per anni situazioni paradossali: immobili perfettamente regolarizzati formalmente, impossibilitati a partecipare ai cicli di trasformazione del patrimonio edilizio. La giurisprudenza stessa era oscillante: alcune sezioni del TAR ammettevano interventi più ampi, altre li negavano.
Il percorso verso il chiarimento ha avuto più tappe.
La vicenda riguardava un immobile già oggetto di permesso di costruire in sanatoria, per il quale era stato richiesto un accertamento di conformità relativo a successive opere interne. Il Comune aveva negato il titolo ritenendo che l'immobile condonato non potesse essere oggetto di interventi oltre la manutenzione.
La pronuncia supera espressamente l'orientamento restrittivo, richiamando gli artt. 41 e 42 della Costituzione per escludere che il titolo in sanatoria possa attribuire una proprietà "di serie B" o essere eroso da sospetti tardivi. Il principio è perentorio: il rilascio del titolo in sanatoria conferisce al bene una dignità giuridica pari ai titoli ordinari.
Giudizio di legittimità costituzionale della legge Regione Sardegna n. 18/2025, che aveva inteso recepire e adattare il Salva Casa nell'ordinamento edilizio regionale sardo. Il Governo aveva impugnato alcune disposizioni per violazione delle competenze statali.
La Corte ha dichiarato incostituzionali le norme regionali che:
Importante: questa pronuncia riguarda direttamente la Regione Sardegna (statuto speciale) e una legge regionale specifica. I principi affermati in materia di condono e premialità sono però applicabili all'intero ordinamento nazionale, integrando e completando il CdS 2848/2026.
| Intervento sull'immobile condonato | Ammissibilità | Riferimento |
|---|---|---|
| Manutenzione ordinaria e straordinaria | Sì — sempre ammessa | Corte Cost. 238/2000 + CdS 2848/2026 |
| Restauro e risanamento conservativo | Sì | CdS 2848/2026 |
| Ristrutturazione edilizia senza incremento di volumetria o superficie | Sì — novità della svolta 2026 | CdS 2848/2026 |
| Cambio di destinazione d'uso nei limiti dell'art. 23-ter DPR 380/2001 | Sì — con verifica caso per caso | CdS 2848/2026 + Corte Cost. 86/2026 |
| Demolizione e ricostruzione fedele (stesso volume) | Sì, in linea di principio | CdS 2848/2026 + CdS 4155/2026 |
| Premialità volumetriche automatiche (bonus, ampliamenti ex lege) | No — non automatiche per il solo fatto del condono | Corte Cost. 86/2026 |
| Incrementi volumetrici che presuppongono originaria conformità | No — condono non equivale a conformità originaria | Corte Cost. 86/2026 |
| Utilizzo del volume condonato come base per calcolo incrementi | Sì — nei limiti della pianificazione vigente | CdS 4155/2026 |
Prima del CdS 2848/2026, molti tecnici omettevano il condono dall'asseverazione o lo citavano con riserva, temendo contestazioni sulla portata della legittimità. Oggi il quadro è invertito: il titolo in sanatoria perfezionato deve essere citato espressamente come titolo costitutivo dello stato legittimo ex art. 9-bis, comma 1-bis, e abilita la stessa gamma di interventi di un titolo ordinario — salvo gli incrementi volumetrici.
Il CdS 2848/2026 supera il previo orientamento che limitava gli interventi sulla manutenzione. La ristrutturazione è ammessa purché non comporti incremento di volumetria o superficie. Il tecnico che progetta un intervento di ristrutturazione su immobile condonato non deve più motivare in modo diffuso la praticabilità dell'intervento: il principio è ora affermato dalla giurisprudenza del massimo consesso amministrativo.
La Corte Cost. 86/2026 ha chiarito che lo stato legittimo da condono non attribuisce automaticamente il diritto alle premialità volumetriche previste dalla legge (bonus volumetrici regionali, piani casa, premi di cubatura urbanistici). Ogni premialità va verificata nella propria norma di riferimento: alcune espressamente le estendono agli immobili condonati, altre le riservano agli immobili originariamente conformi. L'errore di applicare in modo automatico le premialità è ora sanzionabile con la dichiarazione di illegittimità del titolo rilasciato.
La svolta operata dal CdS 2848/2026 riguarda il condono perfezionato — quello definito con provvedimento espresso o silenzio-assenso formatosi nei termini di legge. Le decine di migliaia di domande di condono ancora pendenti nei Comuni campani non beneficiano di questo orientamento: finché il procedimento non è definito, non esiste un titolo consolidato e lo stato legittimo dell'immobile è sospeso. Il rischio di confondere "domanda presentata" con "condono perfezionato" è una delle cause più frequenti di errori asseverativi in questa regione.