Le tolleranze dell'art. 34-bis DPR 380/2001 si applicano solo alle difformità realizzate nell'ambito del progetto originario, non alle opere nuove o aggiuntive. Il quadro giurisprudenziale 2025 e le implicazioni operative per il tecnico.
L'art. 34-bis DPR 380/2001, introdotto dal D.L. 76/2020 e significativamente modificato dal D.L. 69/2024 convertito con L. 105/2024 (Salva Casa), prevede che le difformità rispetto alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e delle norme e prescrizioni dei titoli abilitativi non costituiscano violazione edilizia quando rientrano nelle soglie percentuali calibrate sulla dimensione dell'unità immobiliare.
Le soglie post-Salva Casa sono:
| Superficie utile dell'immobile | Tolleranza ammessa |
|---|---|
| Fino a 60 mq | 6% |
| Da 60 a 100 mq | 5% |
| Da 100 a 300 mq | 4% |
| Da 300 a 500 mq | 3% |
| Oltre 500 mq | 2% |
Il Salva Casa ha ampliato il perimetro delle tolleranze cosiddette "esecutive" e ha introdotto un regime specifico per gli immobili ante-1977 (data di entrata in vigore della L. 10/1977). La norma ha però lasciato aperti interrogativi fondamentali sull'ambito di applicazione: in particolare, se le tolleranze si estendano a qualsiasi difformità o solo a quelle sorte in fase di esecuzione del titolo originario.
Il TAR Basilicata si è pronunciato su un ricorso avente ad oggetto la legittimità di un provvedimento repressivo relativo a vani accessori aggiunti all'abitazione principale, non previsti nel progetto originario ma di dimensioni contenute. Il ricorrente invocava le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis, sostenendo che gli scostamenti rientrassero nelle soglie percentuali di legge.
Il TAR ha rigettato il ricorso, confermando la legittimità del provvedimento repressivo: i vani aggiuntivi, non previsti nel titolo originario, non potevano qualificarsi come "difformità esecutive" ma costituivano nuove opere soggette a titolo abilitativo autonomo.
Il CdS 2603/2025 ha affrontato il caso di una tettoia installata in un'area pertinenziale successivamente alla costruzione del fabbricato principale. La tettoia non era stata prevista in alcun modo nel progetto originario né nei titoli edilizi successivi. Il proprietario ne sosteneva la sanatoria tramite le tolleranze costruttive del Salva Casa.
La tettoia non poteva essere sanata tramite tolleranze: era un'opera nuova che richiedeva un titolo abilitativo autonomo, ovvero un'istanza di accertamento di conformità ex art. 36 o 36-bis DPR 380/2001.
Il CdS 2771/2025 ha precisato un ulteriore aspetto operativo: le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis devono essere calcolate con riferimento alla singola unità immobiliare che beneficia dell'intervento, non su aggregati più ampi (ad esempio l'intero edificio o più unità contigue). La verifica della legittimità deve avvenire sulla base della normativa vigente al momento dell'adozione del provvedimento amministrativo (principio del tempus regit actum), restando inapplicabili retroattivamente le modifiche normative sopravvenute introdotte dal D.L. 69/2024.
In senso opposto ma sul versante della tutela del privato, il TAR Puglia 900/2025 ha affermato che gli scostamenti dimensionali che rientrano nelle soglie dell'art. 34-bis non integrano una violazione edilizia e che sono illegittimi i provvedimenti repressivi (come le ordinanze di demolizione) fondati esclusivamente su tali difformità. La sentenza conferma che le tolleranze hanno efficacia reale — ma solo nell'ambito del perimetro applicativo delimitato dalle altre pronunce: difformità esecutive, non opere nuove.
Il quadro giurisprudenziale 2025 consente di tracciare una distinzione netta tra ciò che è coperto e ciò che è escluso dal perimetro dell'art. 34-bis.
| Fattispecie | Tolleranza ex art. 34-bis | Percorso alternativo |
|---|---|---|
| Scostamento dimensionale rispetto al progetto (es. muro di 2 cm fuori piombo, finestra di 10 cm spostata) | Ammessa, se rientra nella soglia percentuale | — |
| Difformità esecutiva nella distribuzione interna (es. tramezza spostata di qualche cm) | Ammessa, se rientra nella soglia | — |
| Opera nuova non prevista nel progetto (tettoia, vano, locale) | Non ammessa | Art. 36 o 36-bis DPR 380/2001 |
| Modifica di prospetto (apertura nuova, chiusura di finestra) | Non ammessa (modifica del prospetto) | Art. 36 o 36-bis DPR 380/2001 |
| Incremento volumetrico rispetto al progetto (anche di modesta entità) | Non ammessa | Art. 36 o 36-bis DPR 380/2001 |
| Difformità in zona sismica senza collaudo strutturale | Regime speciale — verificare | Genio Civile competente |
Il calcolo della tolleranza va eseguito sulla singola unità immobiliare (non sull'edificio), con la normativa vigente al momento del provvedimento amministrativo in questione.
Prima di invocare l'art. 34-bis, il tecnico deve confrontare sistematicamente lo stato di fatto con il progetto originario depositato agli atti del Comune. Solo le difformità rispetto a quel progetto — e riconducibili alla fase esecutiva — possono rientrare nelle tolleranze. Qualsiasi elemento non rappresentato nel progetto originario è, per definizione, un'opera nuova e richiede un percorso autorizzativo autonomo.
Il TAR Basilicata 399/2025 ha chiarito che l'invocazione della tolleranza non è un'autodichiarazione sufficiente: il proprietario deve dimostrare con dati tecnici completi che la difformità rientra nella soglia percentuale di legge. Il tecnico che assevera senza documentazione di supporto si espone a responsabilità professionali in caso di contestazione.
La giurisprudenza (tra cui CdS 2771/2025 e precedenti) ha chiarito che le tolleranze operano esclusivamente nei confronti della pubblica amministrazione nell'esercizio del potere repressivo edilizio. Non sono opponibili ai diritti dei terzi (frontisti, confinanti), né superano le limitazioni derivanti da vincoli paesaggistici, sismici o idrogeologici. Un'apertura finestrata in difformità di pochi centimetri può essere una tolleranza verso il Comune ma non verso il confinante che ne subisce l'effetto.
Il Salva Casa ha introdotto un regime specifico per gli immobili costruiti prima del 1977, ma il CdS 2771/2025 ha riaffermato il principio del tempus regit actum: la normativa applicabile è quella vigente al momento dell'adozione del provvedimento amministrativo (ordinanza, accertamento, parere), non quella vigente all'epoca della costruzione dell'opera difforante né quella sopravvenuta dopo. Questo ha implicazioni dirette in sede di ricorso: un provvedimento adottato prima dell'entrata in vigore del Salva Casa non può essere annullato invocando le nuove soglie più favorevoli.