Cos'è la tolleranza costruttiva
L'art. 34-bis DPR 380/2001, introdotto dal D.L. 76/2020 e riscritto dal D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024 (Salva Casa), stabilisce che alcuni scostamenti tra lo stato realizzato e le previsioni del titolo abilitativo non costituiscono violazione edilizia, purché contenuti entro soglie percentuali predeterminate. Non è una sanatoria: è una norma di irrilevanza. La difformità, se rientra nella soglia, semplicemente non esiste ai fini repressivi — non richiede accertamento di conformità, non richiede pagamento di oneri, non richiede istanza alcuna.
Questo è il punto che genera più equivoci sul campo: la tolleranza non "sana" nulla, perché non c'è nulla da sanare. È una soglia di rilevanza minima, applicabile solo alle difformità sorte nella fase esecutiva di un titolo legittimamente rilasciato — non alle opere nuove, non aggiuntive, non prive di titolo di riferimento.
Le percentuali per fascia dimensionale
Il comma 1-bis dell'art. 34-bis calibra la soglia di tolleranza sulla superficie utile dell'unità immobiliare, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (data di entrata in vigore del D.L. 69/2024):
| Superficie utile dell'unità immobiliare | Tolleranza ammessa |
|---|---|
| Fino a 60 mq | 6% |
| Da 60 a 100 mq | 5% |
| Da 100 a 300 mq | 4% |
| Da 300 a 500 mq | 3% |
| Oltre 500 mq | 2% |
Per gli interventi realizzati dopo il 24 maggio 2024 il regime torna al criterio generale del comma 1: soglia unica del 2%, indipendentemente dalla dimensione dell'unità. La distinzione temporale è determinante e va sempre verificata sulla data di realizzazione dell'opera, non sulla data dell'accertamento.
Le percentuali si applicano ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro dimensionale previsto dal titolo abilitativo. Il calcolo va sempre riferito alla singola unità immobiliare interessata, mai all'edificio nel suo complesso né ad aggregati di più unità contigue.
Tolleranza esecutiva e tolleranza costruttiva: la differenza
I due termini vengono spesso usati come sinonimi, ma la norma distingue due fattispecie diverse.
Tolleranze esecutive (comma 2-bis)
Riguardano irregolarità geometriche minime realizzate in cantiere rispetto al progetto: il minor dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, differenze di quota millimetriche. Sono le imperfezioni fisiologiche di qualunque cantiere reale rispetto al disegno esecutivo.
Tolleranze costruttive per fascia dimensionale (comma 1-bis)
Sono gli scostamenti quantificabili in percentuale sui parametri dimensionali (altezza, cubatura, superficie, distacchi), calibrati sulla fascia di superficie dell'unità immobiliare secondo la tabella del paragrafo precedente.
La confusione tra le due fattispecie è la causa più comune di asseverazioni errate: applicare la percentuale del comma 1-bis a una difformità che è in realtà un'opera nuova, oppure invocare la tolleranza esecutiva per uno scostamento che supera ampiamente la soglia dimensionale.
Il nodo degli immobili ante-1967
La Legge Ponte (L. 765/1967) ha generalizzato l'obbligo di licenza edilizia su tutto il territorio comunale, in precedenza limitato ai centri abitati e alle aree soggette a piano regolatore ai sensi della L. 1150/1942. Per gli immobili realizzati prima di questa data, in molti Comuni non esisteva alcun obbligo di titolo abilitativo — e quindi, spesso, non esiste alcun progetto originario depositato agli atti.
Qui si apre il problema pratico: se la tolleranza dell'art. 34-bis si misura come scostamento rispetto al progetto assentito, un immobile che non ha mai avuto un progetto non ha un termine di paragone rispetto a cui calcolare alcuna percentuale. La tolleranza, in questi casi, non è inapplicabile per esclusione normativa — è priva di oggetto.
Per gli immobili con titolo edilizio anteriore al 1977 (data della L. 10/1977, cd. legge Bucalossi) ma successivo al 1967, il progetto originario normalmente esiste: in questo caso l'art. 34-bis si applica secondo lo schema ordinario, verificando lo scostamento rispetto a quel progetto e tenendo conto — in sede di contenzioso — del principio tempus regit actum: la normativa applicabile è quella vigente alla data del provvedimento amministrativo, non quella vigente all'epoca della costruzione.
Le esclusioni per vincolo
Il regime delle tolleranze esecutive e costruttive non si applica agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio). Per gli immobili vincolati — beni culturali ex art. 10, aree paesaggisticamente vincolate ex artt. 136 e 142 — qualunque difformità, anche minima, resta soggetta agli strumenti ordinari: autorizzazione paesaggistica, accertamento di compatibilità paesaggistica, o gli specifici procedimenti previsti per i beni culturali.
La ratio è coerente con l'impianto generale della norma: le tolleranze operano come soglia di irrilevanza per l'interesse urbanistico-edilizio, non per l'interesse paesaggistico o culturale, che restano regimi autonomi e non derogabili in via di tolleranza percentuale.